бизнес план лофта для праздников
Loft flakon
Описание проекта
Цель: Получение инвестиций для открытия «loft flakon с нуля».
По предварительным расчетам, на открытие бизнеса потребуется инвестировать порядка 2 300 000 рублей
Это с учетом трех месячной выдачи заработной платы и аренды помещения.
1.1 Лофт для проведения мероприятий, День рождений, Свадеб, Корпоративов, Воркшопов, Семинаров, Бизнес встречи, конференции.
Меня эта идея очень сподвигла и зажгла, за моими плечами большой опыт в ресторанном бизнесе, в этой кухне как говориться я сама варилась около 7 лет. Идея открыть свой ресторан она есть по сей день, но давка на этом рынке высокая и мало вероятно, что можно здесь срубить куш. Тогда я начала думать как сделать что — то новое у нас в городе, быть конкурентноспособным на рынке, ведь это важно и вот нашла, лофты. Сейчас это модно, тренд и надо его осуществлять! Уверенна, что у меня это получится, спасибо Вам, что заинтересовались моим проектом, сделаю все возможное чтоб вас не подвести!
Наш лофт будет осуществлять услуги такие как:
— Почасовая аренда лофта;
1.2 Анализ рынка
К счастью у нас в городе нет такого пространства и это тоже огромный плюс для нас. Чтоб открыть лофт мы будем искать подходящую площадку в центре города или южном районе на примете есть уже пару площадок которые подходят по нашим критериям.
Обязательные требования к площадке:
— возможность шуметь после 23:00 (а значит, помещение должно быть на расстоянии от жилых зданий);
— лифт (если помещение выше 2-го этажа);
— высокие — от 3, 2 метров — потолки (это помогает создать уникальную атмосферу);
— площадь от 70 м2 до 180 м2 (оптимально для мероприятий на несколько десятков человек);
— ставка арендной платы не выше 100 000 — 150 000 тыс.рублей
— наличие или возможность оборудования небольшой кладовой / технической комнаты. Это помещение нам понадобится для хранения дополнительной мебели (например складных стульев для мастер-классов), хозпринадлежностей, оборудования, реквизита и личных вещей гостей. Иногда в кладовке обустраивают и гримерку;
— приличная входная группа;
— не более 15 минут от остановки пешком, но можно и дальше, если площадка очень особенная (например имеет выход на крышу или возможность оборудования веранды);
— кондиционер (или возможность его установки).
Предпочтительные требования к площадке (рассматриваем в первую очередь):
— помещение с отделкой;
— помещение с планировкой: зона ресепшн — кладовая — опен спейс — санузел;
— вход с улицы, без пропускной системы;
— высокие большие окна;
— подводка к воде, возможность установки раковины и оборудования посудомойки для барной зоны;
— возможность выхода на крышу или оборудования веранды;
1.3 Ценовая политика
У нас будет почасовая аренда лофта, это значит, что сумма будет зависеть от дня недели и праздничных дней.
Чек лист: (тестовые цены)
С 08:00 — 16:00 = 1500 т.р / час
С 16:00 — 06:00 = 2000 т.р / час
Праздники 2500 — 3000 т.р / час
Планируется тем самым в неделю сдавать не менее 3х раз наш лофт, а лучше конечно каждый день!
Персонал loft flakon включать следующих работников:
— Управляющий — 50 000;
— Бухгалтерские услуги (аутсорсинг) — 20 000
Зарплата также зависит от смен и посещаемости лофта.
Также нам нужно будет приобрести дополнительное оборудование:
проектор — 25 000 т. руб.
колонки — 50 000 т. руб.
микшер — 40 000 т. руб.
микрофоны — 7000 т. руб.
Wi-Fi-роутер с установкой — 5000 т. руб.
мебель: столы, стулья, диван, кресла — 300 000 т. руб.
барная стойка (мы делали ее на заказ)- 80 000 т. руб.
средства пожарной безопасности и видеонаблюдения — 280 000 т. руб.
Ремонт ( материалы и работа) — 370 000 т. руб.
Запасы прочности бюджета — 200 000 руб
1.4 Конечно нам нужна реклама и на нее уйдет порядком 200 000 рублей:
1.5 Организационный план
Ремонт в помещении будет составлять не более 2 — 3 месяцев
Мы привлечем дизайнера, чтоб он нам подробно расписал проект который будет составлять 80 000 т.р
1.6 Риски
Да могут быть риски и о них нужно всегда говорить открыто и честно! Если так получится, что дело не пойдет то мы проводим всю аппаратуру мебель и вернем часть суммы, это будет не полная часть, но и не ноль.
1.7 Финансовый план
Далее рассчитаем основные показатели эффективности бизнеса – прибыль и окупаемость.
Для начала определим постоянные ежемесячные расходы:
•Аренда помещения – 100 000 руб.
•Заработная плата – 121 000 руб.
•Коммунальные расходы – 40 000 руб.
•Прочие расходы – 15 000 руб.
Итого – 276 000 руб.
Расчет валовой и чистой прибыли представлен в таблице – прогноз доходов и расходов лофта:
Показатели
Сумма на текущий месяц, руб.
Бизнес план как открыть лофт
Сначала мы консультировали рестораны…
Идея открыть лофт взялась не с потолка. Пять лет назад мы с Димой Ереминым планировали заняться ресторанным консалтингом. Мы с партнерами придумали название «Мистер Вульф» — это отсылка на «Криминальное чтиво» — «мы решаем проблемы». В то время мы и так консультировали рестораны, просто решили создать для этого отдельную компанию.
Когда мы приходили в ресторан, люди, у которых все плохо, готовы были отдать что угодно, чтобы изменить ситуацию. Сначала мы работали сообща, советовались, нам давали какие-то ресурсы. А в конечном итоге у заказчиков возникало ощущение, что в улучшении результатов нет нашей заслуги.
…а потом думали открыть бар
В общем, наши хождения по ресторанам ни к чему не привели. Тогда Дима загорелся другой идеей: открыть бар. Он начал ездить по разным помещениям, подыскивать подходящее место. Он говорил, что инвесторы готовы выделить ему 20 миллионов рублей на открытие бара.
Дима хотел взять и вложить в новый бар все эти деньги. Это стандартная идея начинающего предпринимателя. Но она не очень состоятельна, потому что риски очень большие.
У меня получилось убедить Диму, что такими суммами рисковать не стоит, и мы стали вместе размышлять о том, какой продукт можно сделать, чтобы не вбухивать огромные деньги на старте. И узнали, что есть такое культурное явление, как лофты. В 2015 году в Москве, по нашим оценкам, их было мало — всего 3-4.
Почему не антикафе?
Из всех форматов, представленных на рынке, антикафе ближе всего к модели лофта. Но про него мы изначально не думали, потому что было понятно, что формат умрет в скором времени.
Какую потребность раньше закрывало антикафе? Когда ты не можешь работать дома и идешь куда-то, где сможешь. Или когда у вас большая компания, а денег ни у кого нет. Сейчас настольные игры лежат и в кафе, где ты можешь и поесть, и попить. Раньше не было такого повального распространения игр — теперь они есть даже в кальянных. Большого ума не надо, чтобы принести в кафе игры.
Чтобы работать, ты идешь в коворкинг, где есть, к примеру, принтер, и, главное, нормальное рабочее место, а не стол из Ikea. Там ты окружаешь себя людьми, которые варятся в той же деловой среде, что и ты.
Преимущества лофта
Представьте, что вам нужно организовать тусовку на 30-40 человек. Бюджет вашего дня рождения: 160 тысяч.
Во-первых, очень сложно найти такое место, куда можно позвать столько народа.
Во-вторых, в приличном ресторане депозит с алкоголем составит не меньше четырех тысяч рублей с человека. У нас вы заплатите 35 тысяч за аренду площадки в прайм-тайм. Еще 30 тысяч потратите на хороший алкоголь и не больше 30 тысяч на еду плюс услуги бармена, если он нужен. Итого: около 100 тысяч против 160, если на ваш праздник придут 40 гостей.
Надо учитывать, что лофт — это отдельное помещение, в котором нет никаких чужих компаний. По сути, это частный клуб, в котором вы сами ставите музыку. Ни в одном ресторане вам не дадут подходить к оборудованию, ставить свою музыку и кричать в микрофон.
Как мы открывали лофт
Начать развивать лофт легко: находишь площадку, чуть-чуть украшаешь и зовешь гостей. Причем делать это можно постепенно. Мы поняли, какие деньги можем привлечь, и стали смотреть помещения от 100 до 200 квадратных метров.
Мы искали подходящее место полгода, в это же время анализировали рынок. Смотрели, какие существуют площадки, кто где находится. Какие фишки работают, а какие нет.
Сначала мы нашли помещение в Духовском переулке в районе Тульской. Кстати, оттуда наше название — Soulful Loft. Но нужно было делать все быстро, мы не успели найти задаток по аренде, и помещение отдали другим людям. Потом уже мы поняли, что не попасть туда — большая удача, потому что рядом жилые помещения, и все заведения гасят по уровню шума. С нашими тусовками это вообще невозможно было сделать.
В итоге первый лофт открылся на Красных воротах. Еще на пустой площадке мы встречались с дизайнерами, архитекторами и вообще всеми друзьями, у которых могли быть какие-то полезные контакты и рекомендации. Таким образом мы вдохнули в площадку жизнь.
Что мы поняли, когда открыли лофт
К нам постоянно приходили разные люди и давали советы. Это как живой механизм, который начинает расти самостоятельно. Мы крутились в этом бизнесе раньше, и поэтому у нас в приятелях были профессиональные промоутеры, организаторы, бармены, официанты и банкетные менеджеры.
Лайфхак: помощь приходит не от друзей — всем, на самом деле, все равно.
Делать бизнес в расчете на то, что тебе будет помогать исключительно твое окружение, не стоит. Друзья могут морально поддержать, но если включить их в бизнес-процессы, как это было у нас, результат их деятельности обычно хуже ожидаемого. А для незнакомого человека, не связанного узами дружбы с предпринимателем, его бизнес может стать хорошей возможностью, и он разобьется в лепешку, чтобы помочь.
Когда мы открывались, у нас были склад, диван, сорок стульев, колонки и проектор. Первые пять-шесть мероприятий мы провели вместе с гостями — тусовались с ними, развлекали, играли в бирпонг. Помогали им по максимуму и выехали на клиентском сервисе. Плюс очень сильно помогли такие сервисы, как Bash!Today и Speedrent — они дают много заказов, и через них к нам пришли первые посетители.
Лайфхак: всегда нужно думать о том, откуда пойдут первые клиенты.
В самом начале мы долго сидели и думали, какого цвета шторы нам выбрать. Как раз в тот момент очень помог мой друг. Он пришел, увидел, чем мы занимаемся, и говорит: «Вы что, с ума сошли?! Чем вы занимаетесь? Бросайте это и подумайте о том, откуда привлекать клиентов. Делайте то, за счет чего вырастет бизнес!». В первую очередь — лидогенерация, гости, заказы. Будьте честными с собой. Занимайтесь тем, что действительно имеет отношение к результату.
Потом пошли первые рекомендации, а мы потихоньку разбирались в бизнесе, начинали организовывать свои мероприятия.
Лайфхак: организация собственных мероприятий отнимает много ресурсов
Мы могли бы организовывать свои мероприятия, но это съедает очень много времени. Для того чтобы заработать на нем хотя бы 50 тысяч, нужно готовиться в течение недели. Придется понервничать и на самом мероприятии. Те же деньги можно заработать, например, сдав помещение на ночь не один, а два раза.
Наш бизнес — это сдавать площадку в аренду, и нам нужно совершенствоваться в нем. Хотя искушений заниматься чем-нибудь еще очень много. О, кейтеринг-службы берут по 300 тысяч! Надо делать! Но это другой бизнес, и там тоже нужно набить шишек на пути к успеху.
А заказывали все равно через интернет, в том числе и они. Говорят: «Ой, какая классная площадка!», а мы смотрим: человек был в списке приглашенных на мероприятие. Спрашиваем: «Но вы же у нас были?!». Они отвечают, что не запоминают такие вещи — слишком часто ходят на такие тусовки. И все равно потом ищут в интернете.
Продвижение площадки
Изначально нам помогли агрегаторы. Bash!Today и Speedrent. Затем личные холодные обзвоны по тем, кто уже арендовал лофты. Затем подключили контекст и «сарафан». Лучше всего работает последнее и клиентский сервис.
Первые клиенты были в основном неприхотливыми студентами, молодыми семейными парами, открытыми людьми, с которыми мы вместе тусовались, помогали организовывать досуг на вечеринках, разгружали продукты и накрывали на стол. Был, скорее, не бизнес, а как будто мы принимали гостей. Мы всех слушали, и затем воплотили идеи в жизнь. Таким образом, лофт стал результатом работы огромного количества людей.
Кризис
Летом 2016 года наступил первый кризис. В марте и апреле мы начали вытаскивать из бизнеса какие-то деньги, вдохновились. А летом здесь стройка, пыль… И не сезон, оказывается. Мы не знали, что настолько не сезон. Рынок новый, данных не было, и оказалось вот так. Мы просто не учли, что будет настолько плохо.
Лайфхак: арендатор должен изучить все риски при подписании договора с собственником.
Мы допустили ошибку при подписании договора с собственником, когда открывали первый лофт. На смежной с лофтом территории на момент открытия шел ремонт, и нам сказали, что он вскоре закончится. А он идет до сих пор!
Когда подписываешь договор по аренде, стоит узнать, что происходит у соседей, потому что полномасштабный ремонт – это жесть. Нужно собрать максимальное количество информации о заведении, собственнике, соседях. О том, какие люди там есть, какие у них механики работы. Это же твой дом на ближайшее будущее!
С другой стороны, когда ты только открываешься, стройка рядом — это очень полезно. Если нужно что-то доделать или покрасить, или что-то развалилось, рядом всегда есть строители, и стоят они копейки. В нашем договоре было прописано, что арендная ставка со временем увеличится. Но собственник не стал ее поднимать — проявил лояльность из-за ремонта. Теперь, открывая новые лофты, мы смотрим на все очень придирчиво, и сейчас бы точно заключили договор на других условиях.
Но несмотря на то что в июле мы сидели в аду, мыслей заканчивать у нас не возникало. Все-таки вбухали полгода в свое дело. Мы рассуждали так: раз весной было нормально, значит, и осенью по логике вещей все должно наладиться. Мы залезли в долги к собственникам, денег не было совершенно. Старались концентрироваться не на том, как все плохо, а на том, что нужно сделать, чтобы был результат.
Лайфхак: избежать кассовых разрывов помогает финансовое планирование
Летом 2017-го тоже было плохо. Из-за кассового разрыва пришлось взять несколько кредитов. В будущем планируем учитывать это при финансовом планировании. Раньше мы шли по лезвию, а теперь начинаем превращаться в бизнес.
В сентябре к нам снова стали приходить люди. Мы выдохнули и продолжили работать. Тогда же я пришел в бизнес-клуб «Эквиум», которым по сей день руковожу. В результате оперативное управление по большей части перешло на Диму, а я теперь в основном занимаюсь стратегическими вопросами. При этом моя новая деятельность явно пошла нам на пользу — в клубе собрался сильный состав менторов и резидентов, и общение с ними помогло нам принять несколько удачных решений в процессе развития Soulful Loft.
На стадии роста мы рефинансируем все деньги. В этом году планируем выручить 12 миллионов рублей. В среднем, месячная чистая прибыль с одной площадки — 100 тысяч рублей. Это хорошо, но смотря с чем сравнивать. Сейчас открытие лофта окупается меньше чем за год. Уровень рентабельности не очень высокий. Это как палатки с фруктами: если у тебя их много, то ты много получаешь.
Мы уже имеем свои системы управления, обучения персонала, лидогенерации. Действующие администраторы учат новичков работе с агрегаторами, CRM-системами, рассказывают им, как показывать площадки и работать с оборудованием. У нас настроены контекст и SEO. Большая доля повторных и рекомендательных обращений от тех, кто уже у нас был.
Поэтому мы сейчас и развиваем сеть. Мы запускаем третью площадку, а когда наша сеть разрастется хотя бы до пяти лофтов, мы сможем договариваться с партнерами, которые проводят у нас мероприятия на льготных условиях, и переносить их на другие площадки. Чем больше площадок, тем быстрее можно развить культуру. Мы идем по пути упрощения. Как человек захочет, такую возможность мы ему и предоставим.
На рынке появляется все больше лофтов
Глобальная тенденция однозначна: появляется все больше лофтов. Российский рынок вырос в 4 раза в 2016 году и еще в 2,5 раза в 2017. Чтобы получить эти цифры, ребята из агрегатора услуг лофтов Bash!Today, перелопатили свою внутреннюю аналитику, накопленную за время работы, брали данные WordStat, Google, а также бенчмарк в виде Speedrent. Кроме того, учитывались данные по среднему чеку в подобных заведениях. До сих пор в открытом доступе подобной аналитики нет. Результаты по рынку передавались нам, как его активным участникам. Агрегаторы заинтересованы в нашем росте и охотно помогают такими данными.
Рынок уже довольно насыщенный, но в целом сервис пока еще недостаточно качественный. Есть горе-бизнесмены, которые не берут трубки, не приезжают на мероприятия или предоставляют грязную площадку. Так происходит из-за того, что на рынке нет большого игрока. Есть игроки сопоставимого с нами уровня — сетки по 2-4 лофта, как и у нас. Есть лофты, которые работают в B2B-сегменте, — они больше по площади.
Если бы присутствовал большой игрок, который бы вкладывал серьезные деньги в маркетинг, то, с точки зрения культуры ведения бизнеса, рынок бы развивался быстрее. Я надеюсь, что мы станем таким игроком в ближайшем будущем.
Материалы по теме:
Если вы допустите эти ошибки, то точно потеряете свой бизнес: пять советов, как их избежать
Из региональной депрессивной парикмахерской мы сделали мировую сеть. И вот как
Как event-индустрия будет использовать технологии в ближайшем будущем
Как одна маленькая компания подсадила Москву на лекции об искусстве
Бизнес креативных пространств Петербурга: как открыть лофт в заброшенном заводе и не прогореть
В Санкт-Петербурге сегодня, по разным оценкам, 40–60 креативных кластеров с кафе, галереями, магазинчиками, хостелами, коворкингами и другим бизнесом. Объем рынка аренды креативных кластеров Петербурга оценивается в 400-500 млн рублей. Их создатели могут быть крупными девелоперскими компаниями или небольшими творческими командами без опыта ведения коммерческих проектов. На примере четырёх различных креативных кластеров рассказываем, как устроен этот бизнес, что арендаторам и владельцам может дать синергия, каковы риски и что делать, чтобы всем коворкингом не оказаться на морозе.
Хипстеры в руинах (Голицын Лофт на набережной Фонтанки, 20)
В прошлом году в пустующем особняке XVIII века открылся креативный кластер — один из самых масштабных проектов такого рода в Петербурге. Сегодня в кластере более 100 резидентов (от шоу-румов до капсульного отеля), в выходные все кафе и рестораны заполнены. У компании BS Art Development Group уже был подобный опыт («Флигель» у м. Площадь Восстания, «Третий Кластер» на 3-й Советской улице и «Цархитектор» на Большой Конюшенной). Прибылен ли «Голицын Лофт», компания не разглашает, но «местом силы» он определённо стал.
«На лофт в доме князя Голицына вышли через знакомых», — рассказывает Наталья Олина, главный арендатор лофта (отвечает за наполнение и культурную программу кластера и владеет пространством «Цифербург»).
«Цифербург» стал первым и главным резидентом нового пространства общей площадью в 500 кв.м. «Я написала пресс-релиз и пост в своих соцсетях, что мы открываемся на Фонтанке, — вспоминает Наталья. — За месяц-два вокруг нас заселился весь этаж». Первые мероприятия в «Голицын Лофте» проходили чуть ли не в руинах — чтобы привлечь людей, по выходным играл оркестр музыкального училища им. Мусоргского, в конце мая праздновали день рождения Иосифа Бродского. За посетителями пришли резиденты — за лето 2016 года весь кластер заполнился.
«Мы не знали, кто заселится, но понимали, что помещения на третьем этаже подходят под хостел и их нужно держать именно под хостел, потому что он обязательно появится. Первый этаж проходной, значит, там нужны бары с террасами. Планы рисовали буквально фломастером», — рассказывает Олина.
Ольга Львова открыла магазин российских дизайнеров No Solo в «Голицыне» в августе 2016 года. Более 50 кв.м обходились в 45 тыс. рублей в месяц (плюс коммунальные услуги). «Голицын меня привлек общей атмосферой, местоположением и арендой ниже, чем в торговых комплексах. Но на наш третий этаж люди почти не доходили — из-за неудачной навигации в кластере», — объясняет Львова. В июле этого года No Solo переехал во вновь открывшийся «Цархитектор».
главный арендатор лофта
Фото: Виктор Юльев/Inc.
«У нас адовая конкуренция за посетителя, резидентам приходится повышать качество своих мест. И это отлично!» — комментирует Олина. По её словам, многие резиденты не сразу понимают, что должны заниматься не только креативом, но и бизнесом: «Какой-нибудь магазинчик открывается где-нибудь на четвёртом этаже и расстраивается, что до него не доходят люди. Но ты же сам должен развивать поток! Потом закрывается, вместо него садится мастерская художников или студия, которой поток не нужен». С момента открытия ротация арендаторов, по словам Олиной, — 25-30%.
Сегодня в «Голицын Лофте» около 120 резидентов, среди них — капсульный отель, кафе и бары, шоу-румы и магазины, тату-салоны, студии маникюра. Аренда от 1,2 тыс. рублей за кв.м. Офисов нет — ставку делают на креативных резидентов и проводят более 40 мероприятий в месяц, обычно открытых. «Они скорее не дополнительные деньги приносят, а поток. Люди приходят в Цифербург на ярмарку, а оттуда уже идут по соседним заведениям», — рассказывает Олина.
Финансовую информацию BS Group не раскрывает. Согласно данным СПАРК, выручка компании с 2011 года выросла почти в два раза, до 70,9 млн рублей в 2015 году.
Как устроена экономика креативных кластеров
(основатель бюро T&C Development, в 2009–2011 гг. — директор московского дизайн-завода «Флакон»):
— Творческий кластер — соединение бизнеса в недвижимости, малого креативного бизнеса и менеджмента культурных и социальных проектов. Для открытия успешного пространства важна синергия, идея места и его специализация. А главное, баланс между развитием территории и творческим «контентом».
Кластер — всегда поиск баланса прямых и косвенных статей дохода (арендная ставка, качество арендаторов, их желание и возможность участвовать в развитии места, создание механизмов для этого, менеджмент, продюсирование событий и проектов, узнаваемость площадки). До кластера должно быть несложно добраться, как минимум, на общественном транспорте.
Первоначальный трафик посетителей желателен, но не принципиален. Его все равно придется наращивать и сегментировать в зависимости от содержания проекта. Начинать нужно с сильной идеи: зачем этот кластер, почему в этом месте, для кого он. Для эффективного отбора арендаторов нужно, чтобы кластеру был полезен любой резидент — оригинальным бизнесом, участием в общих проектах (вначале это важнее денег). Резидент со скромными заработками, усиливая корневую концепцию кластера, своим присутствием приведет более платежеспособных арендаторов. При удачном развитии возникнет основная ценность — бренд, неразрывно связанный с местом.
Вложения обычно составляют 12 тыс.–15 тыс. рублей за кв.м (в перерасчёте на всю площадь кластера). Расходы на амортизацию (включая охрану, клининг, работу инженерных служб) — 1–1,5 тыс. рублей за кв.м в год (в некоторых проектах может достигать 3 тыс. рублей за кв.м).
Обычно срок окупаемости для кластеров площадью от 3 тыс. кв. м — 3–4 года. При площади в 10 тыс. кв. м срок сдвигается до 6 лет. Но растет капитализация объекта и его бренда.
Необходимо учесть прямые и косвенные «бенефиты» кластера. Это не только доходы от аренды, но и возможность софинансирования городом и его программами, заинтересованными профильными организациями, фондами. Дополнительные инвесторы могут вложиться или выкупить проект.
Индустриальный стиль для креативного класса (Лофт-проект «Этажи» на Лиговском проспекте, 74)
Первый и самый известный креативный кластер Петербурга открылся в 2007 году в здании бывшего Смольнинского хлебозавода в центре города. По территории с сохранившимися бетонными колоннами, стеклянными окнами в полу и деревянными столами за выходные проходят тысячи людей. В лофте — десятки кафе, магазинов и лавочек, устраивают концерты и выставки. Конкуренты отзываются об «Этажах» как о чисто коммерческом проекте — зато он на плаву уже 10 лет.
Бывший владелец юридической фирмы (по данным СПАРК) Денис Кузнецов часто путешествовал и обратил внимание на западные культурные центры. Десять лет назад он решил повторить в Питере этот опыт и договорился об аренде с собственником здания бывшего Смольнинского хлебозавода (условия не разглашаются). Концепцию ему помогали разрабатывать знакомые дизайнеры, братья Егор и Савелий Архипенко. На пятом этаже сделали косметический ремонт — и появилась галерея «Глобус». В течение трех лет в «Этажах» появились еще одна галерея, выставочный зал на 700 кв. м и два экспозиционных зала поменьше.
В том же 2007 году Кузнецов открыл кафе «Зеленая комната» (сумма вложений составила около 20 млн рублей, источник не раскрывается, инвестиции окупились за год), хостел и шоу-рум российских дизайнеров Backstage. «Этажи» сразу стали популярны, и арендаторы — магазины одежды, кафе, лавочки с аксессуарами — приходили вообще без рекламы», — говорит представитель центра Анастасия Леонтьева.
Марина Колбакова («Мыльная белка», магазин-мультимарка одежды российских и зарубежных дизайнеров) выбрала «Этажи» из-за антуража: «Мы любим элементы промышленного стиля, нам нравится обживать и выстраивать пространство вокруг индустриальных элементов», — пишет она в своем блоге. Кооператив «Горизонталь» открыл на первом этаже маленькую точку веганского стрит-фуда по приглашению «Этажей»: «На нас вышли после участия в их ресторанном дне», — рассказывает сооснователь проекта Алексей. Стоимость аренды не разглашает, но, «с учетом потока, который нереально подсчитать, и пёстрого контингента, всё устраивает», говорит он. Через три года Алексей арендовал еще помещение, увеличил коллектив до 20 человек и за три месяца оборудовал рестобар «Animals». Выручку не раскрывает, но планирует выйти на самоокупаемость «примерно через год».
Пространство постоянно расширялось и видоизменялось. Например, в 2012 году «Этажи» открыли крышу площадью около 1,5 тыс. кв.м (вложения не раскрываются), где почти каждые выходные проводятся мероприятия и концерты. В том же году выставочный зал на 700 кв.м переоборудовали в коворкинг «Зона Действия». Его основатели, предприниматель Юрий Лифшиц и фотограф Анна Прилуцкая, хотели сделать рабочее пространство для представителей «креативного класса» и дополнить его мероприятиями — в «Зоне Действия» несколько раз проводился форум «3D-Журналистика», лекции по искусству, бизнесу и IT, там выступал Павел Дуров. В 2014 году, по словам Лифшица, основатели отошли от проекта, и «Этажи» переделали «Зону Действия» под выставки.
С весны 2015 года к уже имеющимся 6 тыс. кв. м добавилась улица Контейнерная — новый проект Кузнецова и дизайнеров Архипенко на 2 тыс. кв. м (вложения не раскрываются). Промышленные контейнеры во дворе хлебозавода заселили арендаторы: лавки стрит-фуда, модные магазины одежды. Для начинающих предпринимателей («с каким-то искренним новым проектом») арендная ставка варьировалась от 600 до 1 тыс. рублей за квадратный метр. Для опытных — в полтора раза выше (по подсчётам Inc.).
Сегодня «Этажи» занимают 8 тыс. кв.м: две галереи, четыре выставочных пространства, Location Hostel (вложения — 15 млн рублей, окупился через год). «Сегодня у нас около 200 арендаторов, — говорит Анастасия Леонтьева, — но мы хотим дойти до 300». Проходимость лофта в будние дни, по ее словам, — 4–5 тыс. человек, в выходные — 5–6 тыс. По Контейнерной улице проходят в среднем 2 тыс.
По словам Леонтьевой, руководству лофта одинаково интересны и «бизнес» (арендаторы, хостел), и «культура». Первоначальные вложения в культурный центр, арендную ставку для резидентов, выручку (и прибыль), бизнес-план Кузнецов и его коллеги не разглашают. В 2010 году только 30% затрат на выставочную деятельность проекта покрывались доходами. А уже два года спустя бывший директор лофта Мария Ромашова утверждала, что кафе «Зеленая комната» и Location Hostel приносят прибыль и фактически спонсируют культурные мероприятия «Этажей».
Креативная столица: что происходит с рынком творческих пространств в Петербурге
В Петербурге — бум креативных кластеров. Ими интересуются как частные инвесторы, так и городские власти. В реставрацию и реорганизацию Новой Голландии структуры Романа Абрамовича вложили 6 млрд рублей и более 6 млрд планируется вложить до 2025 года. В прошлом году открылся выставочный корпус Artplay общей стоимостью 4,2 млрд рублей. Окупаемость проекта инвестор (компания «Тандем-Эстейт») оценивает в 10 лет.
В конце 2016 года городские власти одобрили пилотный проект передачи нежилых зданий (до 200 тыс. кв. м) в собственности Петербурга в аренду представителям творческих профессий на льготных условиях — за 0,01% базовой ставки.
Однако многие креативные кластеры в зданиях бывших заводов или в старинных особняках быстро закрываются. Резиденты на субаренде не знают отношений между арендатором и собственником здания. Собственники дают арендаторам «ремонтные каникулы» (на ремонт в счёт арендной платы) и после ремонта поднимают аренду, а иногда выселяют резидентов, чтобы продать кластер. Конфликты зачастую возникают из-за недостатка юридической и финансовой грамотности у резидентов. Как защититься от недобросовестных арендодателей, читайте в материале Inc.
По данным СПАРК, в 2014 году выручка «Этажей» составляла 9 млн 928 тыс. рублей, а чистый убыток — 815 тыс. (более актуальных данных нет). Прибылен ли культурный центр сегодня, владельцы бизнеса не говорят.
Коварство собственников («Тайга» на Дворцовой набережной, 20)
Проект творческих единомышленников «для друзей» за 6 лет стал одной из визитных карточек Петербурга. В «Тайге» размещались дизайнеры, архитекторы, фотогалереи, проходили культурные мероприятия. Основатели уделяли много внимания атмосфере, меньше — бизнесу. В итоге осенью этого года собственник особняка выселил «Тайгу» без предупреждения.
В 2011 году группа друзей — дизайнеры, архитекторы, владельцы магазина одежды — искала пространство, где можно было бы работать вместе. «Почти сразу на портале недвижимости мы нашли этот особняк на набережной», — говорит соосновательница «Тайги» Дарья Качавина. В здании общей площадью в 1,7 тыс. кв. м (собственник — крупная девелоперская компания) большая часть помещений не использовалась, были потолки «армстронг» и офисные ячейки в зале на втором этаже. С собственником договорились о ремонтных каникулах при арендной ставке 450 рублей за кв. м (выросла до 1 тыс. рублей за кв. м); ремонт длился месяц и стоил около 100 тыс. рублей.
Первых резидентов «Тайги» было не больше десяти: магазин одежды российских дизайнеров 8-Store, архитектурная студия «Нерпа», музыкальный магазин Guitarbank, дизайнер Нина Штейнберг и другие. Их набирали среди друзей и знакомых: «Для нас было главным, чтобы резиденты делали что-то свое и могли общаться друг с другом в приятной атмосфере», — говорит Качавина. Один из резидентов, видео-художник Саша Синица чуть ли не во дворе кластера познакомился с соседями, музыкантами из группы D-Pulse — и вместе они основали проект аудио-визуальных инсталляций «Тундра».
Фото: Виктор Юльев/Inc.
«Когда мы открывались, понятие «креативный кластер» не было распространено. Существовали только «Этажи», а они были очень коммерциализированы», — рассказывает совладелица магазина одежды 8-Store Елена Кручинина. Поначалу у основателей магазина была параллельная работа, заработками с нее оплачивали аренду помещения в «Тайге». Бизнес-плана, говорит Кручинина, первые полгода не было, но когда про кластер стали писать СМИ, поток покупателей увеличился, магазин начал приносить хорошую прибыль. Она считает, что открыть магазин или шоу-рум в креативном кластере менее затратно, чем в отдельном месте, а если «попасть» в аудиторию, будет хороший трафик. Есть и риски: «Спад популярности кластера со временем, нестабильность арендодателя, возможный переезд — все это форс-мажоры, которые нужно предусмотреть».
В 2012 году во дворе и в большом зале проводили мероприятия (наняли координатора) — для выставки Printfarm привозили редкие книги из Голландии, — но выставки и воркшопы денег как не приносили, так и не приносят, утверждает соосновательница кластера. Иногда мероприятия спонсируют бренды. Так, в 2012 году нидерландская пивоваренная компания Grolsch дала около 300 тыс. рублей на три мероприятия. «Большую часть мы потратили на настил из досок и скамейки во дворе», — смеется Качавина.