Чем выгодно долевое строительство
Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована
По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.
Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.
Эскроу-счета и котлован
Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.
Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.
Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.
Спрос решает
Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.
«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.
Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.
«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.
Политика девелопера и количество комнат
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Когда покупать на котловане невыгодно
Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».
Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.
Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.
Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:
— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.
Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.
Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.
Плюсы и минусы ДДУ
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
К плюсам ДДУ относят:
При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:
На что обратить внимание при заключении ДДУ
Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:
Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:
Электронная регистрация ДДУ
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.
Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.
В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].
Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).
В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.
Расчет неустойки по ДДУ
Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.
Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].
Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:
1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.
Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:
1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.
Что такое переуступка прав по ДДУ
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.
Комментарий эксперта
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:
Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.
3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.
Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.
Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.
Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.
Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.
Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.
Необманутые дольщики: как и сколько можно сэкономить, если купить квартиру в новостройке
9 примеров из жизни читателей Т—Ж
Мы попросили читателей поделиться историями о покупке жилья по ДДУ и рассказать, как они выбирали застройщика, с какими проблемами столкнулись, насколько это оказалось выгодно и что помогло им избежать обмана.
Что за квартира: однушка в Орле, 2012 год, 1 200 000 Р
Выгода: на 400 000 Р дешевле, чем аналогичная квартира в готовом доме
В нашем небольшом городе мало фирм-застройщиков, самая крупная — «Орелстрой» — вызывала доверие. Работает много лет, строила не просто дома, а даже микрорайоны.
Пришли в офис, менеджеры все рассказали, показали план застройки. Однокомнатная квартира 42 м² в строящемся доме стоила примерно 1,2 млн рублей. Аналогичная в уже построенном доме — около 1,6 млн. Репутация застройщика, ощутимая разница в цене и сравнительно небольшой срок, который оставался до сдачи, — 9 месяцев — повлияли на наше решение о вложении в долевое строительство.
Мы поехали на место разведать обстановку. Один из микрорайонов нас полностью устроил, увидели будущий дом — у него уже был фундамент.
Во второе посещение офиса выбрали этаж и квартиру, оформили договор. Частично расплатились сберегательным сертификатом, частично наличными, кредит не брали.
За время строительства ездили на место еще пару раз. Такие же дольщики, как и мы, в группе в соцсети рассказывали, что на стройке можно застать прораба, показать договор и зайти посмотреть свою будущую квартиру или аналогичную. Дом был сдан через 6 месяцев после заключения договора.
Что за квартира: однушка в Новосибирске, 2014 год, 1 580 000 Р
Выгода: в два раза дешевле, чем однокомнатная квартира в приличном районе сейчас
После 12 лет скитаний по съемным квартирам захотелось своего жилья, но чтобы без ипотек и убогих панельных гетто с двором для машин. Мне было важно, из чего строят дом, каким будет двор и квартал. К тому же я могла подождать пару лет, а не срочно покупать вторичку.
Около года изучала, что такое ДДУ, как это работает и как найти застройщика, который не кинет. Сначала думала покупать жилье в Барнауле, где тогда жила. Но когда сравнила цены с ближайшим Новосибирском, поняла, что стоит вложиться там и через пару лет переехать. Полгода выбирала застройщиков, чуть не сунулась к недобросовестному, но вовремя почитала его судебные дела.
В итоге купила однушку в кирпичном десятиэтажном доме. Оплачивала в три этапа в течение года с момента подписания документов: половина стоимости, половина от остатка, остаток. Квартира стоила 1 580 000 Р — без ипотеки и каких-либо процентов за рассрочку. Сейчас классическая однушка в приличном районе стоит от 3 млн.
За стройкой следила на сайте по ежемесячным фотографиям и веб-камере. Если что-то волновало, писала в службу поддержки застройщика. Мой дом сдали с задержкой в 86 дней.
За это я получила неустойку, на которую купила классные входные двери и новый Айфон.
Прежде чем соваться в ипотеки или бездумно нести свои деньги в «хоть какую, но свою», советую почитать подборку про новостройки в Т—Ж.
Что за квартира: ЖК бизнес-класса в Москве, 2017 год, 16 200 000 Р
Выгода: уникальная квартира, даже с ипотекой на 5 000 000 Р дешевле, чем после сдачи дома
Копили на квартиру на вторичке, но увидели проект «Вандер-парк» на Рублевке — очень понравились и концепция, и расположение. Выбрали на сайте планировку, пообщались с менеджером и получили отличное предложение по цене: льготная ставка от ВТБ и скидка 9%, если оформим ипотеку за три рабочих дня. Учитывая, что мы не планировали брать ипотеку и никаких контактов с банками и документов не было, пришлось активно шевелить лапками.
Почти каждую неделю ездили к дому и проверяли, как идет стройка. Удивительно, как из хаоса бетона и железа рождается жилой дом. Застройщик обещал закончить все к 30 декабря 2018 года. Осенью стало очевидно, что опоздают, но не было ясно насколько.
Очередь на заселение открылась 23 апреля 2019 года, но записаться на получение ключей удалось только на 22 июня. Тогда же стало понятно, что квартиру построили с большей фактической площадью. На момент взаиморасчетов застройщик был нам должен по неустойке в четыре раза больше, чем мы ему за лишние метры.
Застройщик до и после покупки квартиры — это два совершенно разных существа.
На этот раз щедрого предложения не было — только скидка 45% на эти метры за отказ от претензий по неустойке. Мы не согласились и подали иск о взыскании.
Обязательно нужно найти опытного юриста к моменту получения ключей и позвать приемщика. Иначе легко упустить детали, которые они знают и видят.
Что за квартира: однушка в Люберцах рядом с метро, 2015 год, 3 300 000 Р
Выгода: можно продать примерно на 1 000 000 Р дороже
На счетах в банках были честно заработанные 3,5 млн рублей. Мне есть где жить одному, но в условиях непоняток — что будет с рублем и экономикой — я решил вложить почти все в бетон, в какой-то ликвидный объект, который смогу продать подороже или в крайнем случае сдавать.
Выбрал стабильно строящий на тот момент «Мортон» — ныне ГК ПИК. Однушка с лоджией, 35 с копейками квадратов, девятый из девяти этаж монолита, окна во двор. Платил через три банка примерно равными частями. Вложил 3,3 млн. Платная рассрочка от застройщика обошлась дополнительно в 80 тысяч, но проценты по вкладам принесли примерно столько же, поэтому win-win. Плюс была скидка за отсутствие ипотеки.
Дом сдали раньше срока. Я без особых проблем заставил застройщика поменять испорченные окна.
Учитывая, что я купил девятиэтажный монолит, а не человейник в 20 этажей, что дом уже заселен и рядом в 200 метрах открыли метро, я планирую продать эту квартиру за 4,2—4,5 млн.
У застройщика без отделки стоит примерно столько же, но в панельке и дальше от метро.
Положить эти деньги на депозит было бы выгоднее — больше, пожалуй, я не стану повторять такое с ЖК не в финальной степени готовности. Но пока дом строился, я заработал еще денег, сейчас планирую апгрейд до средней двушки в Москве — будет намного проще, чем с нуля. Слушая вокруг разговоры про ипотеки, арендные квартиры и прочее, я понимаю, что это точно не самое плохое решение. А мог бы потратить на машину или весело пропить.
Что за квартира: однушка в Череповце, 2016 год, 1 400 000 Р
Выгода: не меньше 400 000 Р
Квартира должна была быть в том же квартале, где я живу. Выбирал между новостройкой и домом с небольшим сроком эксплуатации.
Лучше переплатить и взять квартиру на завершающей стадии строительства, а не на стадии котлована.
И брать не у застройщика, а у субподрядчика, так как им нужны деньги и с ними можно торговаться.
Что за квартира: с панорамным видом на Красноярск, 2014 год, 1 820 000 Р
Выгода: около 1 500 000 Р на досрочных выплатах
Вся финансовая ответственность за нашу семью из двух человек была на моем супруге. Однажды он поинтересовался, куда уходит моя зарплата, а я сама не понимала. И он предложил инвестировать ее в квартиру.
Хотелось новую, чтобы ни за кем не переклеивать обои в цветочек. Так было принято решение купить строящееся жилье. Смотрели, кто застройщик, какой у него опыт. Ездили на уже сданные объекты. Еще обращали внимание на инфраструктуру окрестностей, искали информацию о планах развития района.
При покупке был готов только пятый этаж, а моя квартира — на 23-м, с панорамным видом на город. Дом по договору сдавался в четвертом квартале 2016 года — в декабре я подписала акт строительного осмотра и мне отдали ключи.
Доплата за увеличение площади была прописана в договоре, но все равно это стало неприятным сюрпризом.
Мы взяли ипотеку на 20 лет в ноябре 2014 года: 352 720 Р — первоначальный взнос, 1 404 000 Р — ипотечные средства. В августе 2017 года я рефинансировалась в другом банке под более низкий процент — тоже на 20 лет. Но даже с учетом увеличившегося срока я сэкономила более 300 тысяч на новой процентной ставке.
Сначала платить больше, чем требовалось по графику, почти не получалось. Последние полгода мы стали платить значительно больше, сократив все второстепенные расходы. По нашим расчетам, так мы сможем выплатить оставшуюся сумму за два года. В итоге моя ипотека по второму договору должна была завершиться в 2037 году, но вместо 22 лет мы уложимся в 6 и закончим выплаты в начале 2021 года. На досрочках будет сэкономлено примерно 1,5 млн рублей.
Мы искали квартиру с двумя спальнями и большой гостиной на западе или севере Москвы. Чтобы от нее было близко к центру, до метро не больше 10—15 минут пешком, а рядом были офисные здания и район не становился опустевшим в рабочее время или перенаселенным вечером. Еще было важно, чтобы рядом с домом было где погулять, поужинать — не обязательно парки.
Мы хотели сделать ремонт под себя — в случае покупки вторичного жилья пришлось бы заплатить за старый ремонт, а потом все переделать.
Новостройка рядом с метро «Дмитровская» оказалась наиболее нам подходящей. Ключевым моментом стало то, что рядом арт-пространства «Флакон» и «Хлебозавод». Конечно, были варианты поближе, побольше и получше, но цена уже была слишком высокой.
К сожалению, это во многом лотерея.
Даже эскроу-счета не защищают от того, что какое-то время вы не сможете распоряжаться своими деньгами, а также потеряете много нервов и времени. Мы смотрели форумы жильцов, читали новости о застройщике, искали его финансовую отчетность.
В ноябре 2017 года подписали ДДУ. Кстати, нам удалось получить дополнительную скидку 1% — за флаер, который мы взяли на одной из выставок застройщиков в Москве. В январе 2018 здание ввели в эксплуатацию, а в начале июня выдали ключи.
Все прошло гладко и без проблем, оставалось только сделать ремонт, который и стал главной головной болью: квартира представляла собой бетонный куб с окнами и входной дверью.
Квартира стоила 12,4 млн рублей. Первоначальный взнос — 7 млн, ипотеку взяли на 5,4 млн со ставкой 9,7%. Гасили досрочно — последний платеж был в сентябре 2019 года. Переплата по процентам — 630 тысяч. Но за счет досрочного погашения и вычетов — 520 000 Р на недвижимость и 80 000 Р за проценты по ипотеке — мы не потеряли.
Сейчас при продаже мы можем получить около 2—3 млн рублей прибыли — даже с учетом вложенных в ремонт денег. Что будет дальше, неизвестно: рынок недвижимости в Москве в подвешенном состоянии. Главное, что мы выиграли, — это комфорт от проживания там, где мы хотели.
Что за квартира: двушка в московской Коммунарке, 2017 год, 5 300 000 Р
Выгода: покрывает проценты по ипотеке
Приобрела квартиру в доме на стадии возведения 4—5 этажа в декабре 2017 года. Сравнив цены, поняла, что за стоимость однокомнатной квартиры на вторичке можно взять двухкомнатную в новостройке, пусть и без отделки: пока строится, можно успеть еще что-то заработать. Я тогда не платила за жилье, в котором проживала, — могла ждать и копить.
Никакой проверкой застройщика не занималась, поскольку когда-то работала на стороне банка и он был нашим партнером, имел хорошую репутацию. Был еще один вариант, но я от него отказалась, хотя это был крупнейший застройщик Подмосковья, давно на рынке и мне очень нравились его проекты. А примерно через 7 месяцев он обанкротился, что стало ударом для 15 тысяч дольщиков и государства. Проект сейчас достраивается другим подрядчиком, но еще далек от завершения. Стало страшно, потому что я легко могла оказаться в числе обманутых дольщиков.
Тогда я решила, что прощу своему застройщику любые косяки, лишь бы достроили и сдали дом.
Но после сдачи дома мое мнение переменилось. Мой дом сдали с задержкой всего в месяц. Но обман был еще на этапе продаж. Нам обещали, что до ближайшего метро 20 минут пешком. Но оказалось, что между нашим ЖК и ближайшей улицей расположено СНТ, сквозной проход через него закрыт. На этапе строительства застройщик уверял, что сделает все возможное, чтобы проход открыли, даже попробовал подать иск в суд, но буквально через 7—10 дней иск был отозван.
В итоге прохода до ближайшего метро нет, маршруток нет, хотя они тоже были обещаны, в обход до другой станции метро идти 27 минут, а застройщик на полном серьезе ответил жителям, что на самокатах и велосипедах добраться до метро можно вообще минут за 10.
Моя квартира стоила около 5,3 млн с новогодней скидкой 10%. В ипотеку пришлось взять 3 млн. Это оказался инвестиционный проект: за полтора года — с момента покупки до выдачи ключей — стоимость существенно возросла. В середине 2018 года было решено продлить ветку метро еще на одну станцию, которая окажется в пешей доступности от нашего ЖК. Этой станции не было в планах города — внезапное известие стало приятным сюрпризом и бонусом.
Получив отчет об оценке объекта залога для банка, я увидела, что рост рыночной стоимости квартиры оказался гораздо существеннее, чем размер годовых процентов по кредиту. Даже если я буду 10 лет платить банку столько же, сколько за первый год, — что невозможно, так как проценты ежегодно уменьшаются по мере выплаты долга, — все равно останусь в плюсе. В первый год я стала больше работать, в том числе по выходным, чтобы как можно больше гасить досрочно. Сейчас сумма платежа снизилась, но досрочно уже не гашу: нужны деньги на ремонт.