Фрихолд в тайланде что это
Покупка квартиры в Таиланде в собственность. Фрихолд
Покупка квартиры в Таиланде в собственность
Эта статья о такой интересной теме как покупка квартиры в Таиланде в собственность, а также формах собственности на недвижимость в Таиланде.
Да, иностранцы могут владеть недвижимостью в Таиланде на праве частной собственности. А значит вы можете покупать, продавать, наследовать, сдавать в аренду и получать доход со своей недвижимости.
Такой тип владения называется Фрихолд или свободное владение в переводе с английского (Freehold), еще его называют Иностранной квотой. Договор купли-продажи регистрируется в местном земельном департаменте или Лэнд Офисе, как его здесь называют. Покупая недвижимость во Фрихолд вы получаете гербовое свидетельство, именуемое в Таиланде Чанот.
Альтернативой Фрихолда является Лизхолд, который можно определить как долгосрочную аренду с правом преимущественного продления аренды на срок 30+30+30 лет. Если проще, то это нечто похожее на договор социального найма или пожизненная аренда. Договор Лизхолд требует продления каждые 30 лет, поэтому говорится 30+30+30 а не 90 лет. После заключения такой сделки вы также получите Чанот зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.
Фрихолд – частную собственность и Лизхолд – долгосрочную аренду.
Закон, регулирующий этот процесс в Таиланде написан еще в 1974 году и с тех пор работает без изменений. Обе формы владения совершенно легальны и гарантированы тайским законодательством.
Для сравнения, практика долгосрочной аренды является на сегодня единственно возможной формой собственности в Китае и наиболее распространенной в Англии и большинстве европейских стран.
Есть и еще одна, скажем так, суррогатная схема владения недвижимостью – через оформление на компанию (юридическое лицо) зарегистрированную в Таиланде.
Вот тут есть узкое место.
В Таиланде вы НЕ можете владеть землей на правах частной собственности. А также долей более 49% в уставном капитале тайской компании, владеющей собственностью на землю. Таким образом, чтобы оформить тайскую компанию, вы должны найти доверенное лицо, или некоего фиктивного тайского директора, на которого по сути и оформляется компания.
Эта спорная схема существует в Таиланде достаточно давно и столько же времени вызывает массу вопросов. Пронырливые тайские бухгалтеры и юристы находят фиктивных директоров, оформляют на них компании фарангов (это мы с вами), ведут бухгалтерию и решают различные юридические и документальные вопросы, естественно не бесплатно. Таким образом вся эта схема базируется на доверии к бухгалтеру и понимании что будет скажем через 10 лет.
Темы юристов и бухгалтеров я коснусь в отдельном видео позднее. Следите за обновлениями!
Вернемся к теме форм собственности.
НЕТ! Я не рекомендую вам оформлять компанию для покупки недвижимости в Таиланде, земли и прочей собственности. А также покупать компании на которые оформлена любая собственность. И да, я знаю, на меня обрушится гнев моих коллег, которые готовы пойти на все, лишь бы заставить вас подписать заветный контракт. Нет, нет и нет. Тайское правительство четко дало понять, что они намерены бороться с этими схемами.
Вы исключение, если:
Во всех остальных случаях, повторюсь, я НЕ рекомендую вам покупать недвижимость через регистрацию или покупку компании. Никогда. Особенно это касается вилл, так как вопрос напрямую связан с землей.
Теперь еще немного о частной собственности, для полноты картины.
Нет такого понятия как Тайский Фрихолд или Тайская Квота. Этими словами стыдливые риелторы и застройщики прикрывают Лизхолд (долгосрочную аренду), который традиционно стоит дешевле. Есть только один Фрихолд и только один Лизхолд.
Чтобы продавать квартиры в частную собственность в Таиланде, компания-застройщик обязана:
Квота подразумевает что по тайским законам в собственность иностранцам может быть продано не более 49% жилого здания.
Виллу или дом с землей можно купить во Фрихолд только отдельно от земли, что бы там вам не рассказывали продавцы и застройщики про легальные схемы. Единственное возможное исключение, это когда комплекс вилл оформляют как кондоминиум, но лично мне известен лишь один такой случай.
Поздравляю, теперь вы обладаете необходимым минимумом знаний, чтобы не быть сбитыми с толку красноречивыми риэлторами.
Вот все, что я хотел сегодня рассказать о формах собственности на недвижимость в Таиланде. В следующем выпуске я расскажу вам о том какие налоги и сборы надо оплачивать при покупке виллы или квартиры.
Я желаю Вам успехов во всех начинаниях и найти недвижимость своей мечты!
Ваш Сергей Шаляпин.
Хотите получать актуальную информацию о недвижимости Пхукета? Подпишитесь на нашу рассылку!
Формы собственности на недвижимость
Формы собственности на недвижимость в Таиланде
Что такое фрихолд и лизхолд?
В Таиланде предусмотрены две формы собственности, по которым иностранец может приобрести недвижимость: фрихолд и лизхолд.
Фрихолд (freehold) – это безусловная форма собственности, которая передает все права владения и распоряжения объектом на неограниченный срок. Это означает, что собственник может распоряжаться своим имуществом как пожелает (продавать, дарить, сдавать в аренду, наследовать и т.п.) без чьего-либо разрешения. Подтверждением права собственности фрихолд является документ (Чанот), который выдается в земельном департаменте Королевства.
Лизхолд чем-то напоминает договор долгосрочной аренды, но есть и принципиальное отличие. Объект лизхолда на срок действия договора находится полностью в вашей собственности, и вы можете делать с ним все, что пожелаете, включая ремонт, перепланировку, продажу и т.п. Ваше право владения гарантируется законодательством Таиланда. Также объекты лизхолда весьма привлекательны для тех, кто хочет инвестировать свои средства в недвижимость, ведь их рыночная стоимость, как правило, на 5-10% ниже, чем фрихолд.
От формы собственности зависят не только права владельца, но и ставки налогов и сборов, которые нужно оплатить при сделке: их суммы отличаются, но разница незначительная.
Формы собственности для разных объектов
Разобравшись с тем, какие бывают формы собственности, давайте выясним, к каким объектам они применяются.
Квартиры (кондо) в кондоминиумах – пожалуй, самый популярный вид жилья среди иностранцев в Паттайе. Согласно тайскому законодательству 51% жилой площади кондоминиума должен принадлежать резидентам Королевства и может быть продан иностранцам только по лизхолду. Оставшаяся доля квартир (49%) могут быть переданы иностранцам во фрихолд. Такие ограничения также называют квотой и, приобретая кондо, стоит сразу поинтересоваться, по какой квоте продается жилье: по тайской (лизхолд) или иностранной (фрихолд). При этом все удобства в кондоминиуме (бассейн, фитнес зал, детская площадка и прочие) считаются общей собственностью. Жильцы могут пользоваться ими в равных условиях вне зависимости от формы собственности.
Чтобы более подробно изучить процесс покупки недвижимости в Паттайе, а также выбрать самый оптимальный вариант, вы можете обратиться в Галерею недвижимости. Опытные специалисты ответят на все ваши и вопросы и помогут сделать правильный выбор. Прямо сейчас вы можете заказать бесплатный трансфер в Галерею недвижимости и стать на один шаг ближе к своей мечте!
Свяжитесь с нами
Служба поддержки работает круглосуточно, 7 дней в неделю.
Покупка кондо на Пхукете: фрихолд или лизхолд? Часть 1.
В поисках нового кондоминиума потенциальные покупатели погружаются в загадочный мир бюрократических тонкостей оформления недвижимости. Абсолютное большинство из них не представляют, сколь существенной будет разница между различными методами регистрации. Попробуем разобраться в отличиях, достоинствах и недостатках.
Лизхолд на Пхукете
Согласно документам, покупатель-«лизхолдер» также отвечает за состояние жилплощади, возможность и порядок продления строго оговорены. По тайским законам, переданная во временное пользование другому лицу жилплощадь-недвижимость становится неликвидной, то есть не может быть свободно продана на рынке. Это справедливое правило сильно упрощает жизнь покупателям.
Что гласит закон Таиланда о покупке кондо
Правовые механизмы Таиланда в области купли-продажи помещений для жизни весьма специфичны для граждан иных государств. Здесь есть целый ряд тонкостей, например, очень интересно разграничение понятий «апартаменты-кондо», кардинально отличающиеся определения этих понятий относительно аналогичных в общемировой практике. Здесь эти два термина, имеющие синонимичное значение в других системах, имеют глубокие различия. Так, местная законотворцы определили апартаменты как некое строение, собственником которого является один человек, и только у него имеется свидетельство о праве собственности или документ о передаче собственности на недвижимость. В кондоминиуме же каждая квартира внутри единого здания принадлежит конкретному человеку и каждый собственник имеет свое свидетельство на право собственности.
Закон 49/51% относится к 49% от общего количества квартир в многоквартирном доме. При определенных обстоятельствах иностранцы могут получить право собственности на коммерческую недвижимость. Для многих потенциальных собственников имущества путаницей является разница между фрихолдом и лизхолдом. Читайте далее, чтобы узнать больше информации по данному вопросу и решить, что лучше выбрать для себя или своей семьи.
Право собственности и владение недвижимостью в Таиланде
Первое что я обсуждаю со своими клиентами в рамках инвестиционной консультации по приобретению недвижимости в Таиланде – это право собственности. Зачастую мои клиенты или вообще не имеют представления о способах владения недвижимостью или эти знания обрывочны, получены из некомпетентных источников, были неверно интерпретированы или были намеренно искажены нечистоплотными участниками рынка. Чтобы восполнить пробел знаний, а также попытаться систематизировать всю необходимую инвестору информацию о способах владения недвижимостью в Таиланде я написал эту статью.
Вступление
Для инвестора в зарубежную недвижимость помимо доходности всегда остро стоит вопрос прав владения. Национальное законодательство разных стран кардинально различается, и Таиланд имеет весьма специфические отличия, от того, что привык видеть гражданин России, Белоруссии или Украины у себя на родине.
Законодательно существует большое отличие в форме владения домом и квартирой, давайте разбираться.
Земля и дом
Необходимо начать с главного и, пожалуй, самого досадного утверждения:
Иностранный гражданин не имеет права владеть землей в Таиланде.
Но на этом рано закрывать для себя страну улыбок как объект инвестиций, проявите терпение и дочитайте до конца, вас ждут и хорошие новости.
Первое с чем сталкиваются иностранные покупатели домов, вилл, таунхаусов и прочих отдельно стоящих сооружений – невозможность оформить землю в собственность. Классическая схема обхода этого ограничения – приобретение земли на имя тайского юридического лица (company limited), в которой иностранный гражданин может владеть 49% долей и быть генеральным директором, не менее 51% компании должно принадлежать минимум двум гражданам Таиланда или тайской компании. Пошаговый процесс и стоимость открытия компании в Таиланде я описывал в статье по этой ссылке. Существуют работающие механизмы защиты от противоправных действий тайских акционеров, во избежании несанкционированного захвата компании или продажи принадлежащей вам земли, но в рамках этой статьи я не буду подробно останавливаться на этом, сделаю лишь несколько важных замечаний:
Мое личное мнение: если вы не живете в Таиланде, и у вас нет тут компании, ведущей реальную коммерческую деятельность, я не рекомендую приобретать землю таким образом. 100% законной альтернативой такому способу является долгосрочная аренда земли у ее владельца, договор аренды регистрируется в земельном департаменте и вносится обременение в свидетельство о праве собственности на землю на соответствующий период аренды. Максимальный срок договора аренды может составлять 30 лет и содержать условия о возможности продления.
Квартира
Небывалый интерес иностранных инвесторов к тайской недвижимости во многом обусловлен принятым в 1979 году Законом “О Кондоминиумах” (Condominium Act B.E. 2522, с поправками 1991, 1999, 2008 года), который узаконил и значительно упростил приобретение в собственность квартир в многоквартирных домах иностранными инвесторами.
И тут мы неизбежно подходим к двум основным способам владения квартирой в Таиланде – Фрихолд и Лизхолд.
Фрихолд
Фрихолд (Freehold) – дословно переводе с англ. “свободное владение”. Вы становитесь полноправным собственником недвижимости, получаете на руки соответствующее свидетельство – Чанот.
Плюсы
Минусы
Лизхолд
Вторым способом приобретения прав на квартиру является договор долгосрочной аренды, называемый также Лизхолд (Leasehold, от англ. Lease – аренда, Hold – здесь: пользование). Нужно отметить, что для того чтобы продать квартиру в Лизхолд, вашему жилому комплексу не нужен статус Кондоминиума.
Согласно законодательству Таиланда, раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса гласит, что максимальный срок аренды недвижимого имущества составляет 30 лет. Любая аренда более трех лет должна быть зарегистрирована в областном земельном департаменте (Land Office). По истечении 30 лет срок аренды истекает автоматически, и обе стороны должны зарегистрировать новую 30-летнюю аренду.
Практика в Таиланде заключается в предоставлении двух дополнительных 30-летних договоров аренды на общую сумму 90 лет через отдельный контракт, который часто упоминается как «Дополнительный» (“Addendum”) или «Меморандум» (“Memorandum”), в соответствии с которым Арендодатель соглашается продлить договор на два дополнительных срока в 30 лет каждый. В этом дополнительном контракте часто добавляются другие права аренды, которые не включены в раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса, например:
Эти дополнительные положения считаются личными договорными обещаниями между двумя сторонами в дополнение к общему договорному порядку для аренды, предусмотренному в разделах 540 и 569 Гражданского и Коммерческого кодекса.
Поскольку в большинстве квартирных проектов (кондоминиумов) арендодателем по договору Лизхолд выступает компания, важно провести оценку добросовестности (due diligence) компании, действующую как Арендодатель. Основной риск, который не может быть покрыт дополнительным контрактом – это банкротство. Однако это не влияет на условия аренды, которые были зарегистрированы в договоре. Поэтому потенциальный покупатель (Арендатор) должен задать следующие вопросы:
Получив ответы на эти вопросы, можно значительно сократить риски при покупке квартиры по договору Лизхолд.
Плюсы
Минусы
Выводы
Нельзя дать однозначный ответ на вопрос что лучше – Фрихолд или Лизхолд. С одной стороны в глазах многих покупателей Фрихолд добавляет ценности, но потери владельца при покупке и продажи такой недвижимости доходят иногда до 30% ее стоимости в сравнении с Лизхолдом. Фрихолд уместно покупать в дорогом и хорошем проекте, которым вы намереваетесь владеть 5 лет и более или даже будете проживать там сами. Большинство же моих клиентов приобретает недвижимость с инвестиционной целью, при этом, если застройщик предоставляет возможность “обнуления” срока Лизхолда при перепродаже (возобновляемый Лизхолд), это, на мой взгляд, является оптимальным способом владения инвестиционной недвижимостью с целью получения дохода от роста стоимости актива, сдачи в аренду и перепродажи в краткосрочной перспективе. Но, повторюсь, все зависит от конкретного объекта и условия договора!
Если вам нужна более подробная консультация по вопросу оптимального способа владения недвижимостью в Таиланде, помощь с контрактом или же оценка привлекательности того или иного объекта на Пхукете – свяжитесь со мной любым способом, указанным в разделе Контакты.
Фрихолд и Лизхолд. Формы собственности в Таиланде
Иностранцы приобретают здесь недвижимость для собственного проживания и для получения дохода. Поэтому, главный вопрос, который волнует иностранных покупателей, это форма собственности на недвижимость, какие права распространяются на фарангов.
В Таиланде существует две формы собственности:
Форма собственности, при которой покупатель становится 100% полноправным собственником. Купленную во фрихолд недвижимость можно, продавать, наследовать, дарить, сдавать в аренду и получать с этого доход.
Но данная форма собственности распространяется только на здания, т.е. на апартаменты и на виллы (только здание), НО не на землю.
Форма собственности, ограниченная по времени. При данной форме заключается договор долгосрочной аренды на 30 лет, с правом двухкратного продления (30+30+30). При лизхолде, владелец также может распоряжаться своей недвижимостью, как и при фрихолде, т.е. сдавать, продавать, дарить, передавать или оставлять в качестве наследства.
Как обстоит дело на практике?
Если с покупкой квартиры, вопросов не возникает, ее спокойно можно приобрести во фрихолд. То вот с покупкой виллы сложнее.
Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами:
Зарегистрировать новую компанию
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан.
Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость
В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Компании необходимо тщательно проверять, чтобы вместе с землёй не получить долги и другие обременения.
*Данные сделки необходимо проводить только с юристами и тщательно проверять всю документацию.
*Оформление недвижимости на юр.лицо связано с дополнительными затратами – на регистрацию компании и ведение бухгалтерской отчётности.
По вопросам приобретения недвижимости, оставьте свой запрос по ссылке.