Как сделать договор мены квартиры
Особенности заключения договора мены квартиры. Необходимые документы для оформления сделки
Процедура обмена состоит из сбора пакета документации, составления и заключения договора мены и его регистрации в Росреестре. При оформлении этой сделки можно выделить унифицированные положения, а также различные нюансы, которые играют роль в тех или иных случаях. Особенно, если речь идёт о совместной долевой собственности. Рассмотрим, как заключается данная сделка.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Какие бумаги нужны для обмена?
Главное, что требуется для оформления сделки – это правоустанавливающий и право удостоверяющий документ на жильё. К правоустанавливающим относятся, в зависимости от того, как возникло право собственности, нижеследующие:
Право удостоверяющим документом является выписка из ЕГРН, для неприватизированного жилья такого документа не предусмотрено. Остальной пакет документации зависит от особенностей сделки. Например, в случае обмена комнаты на квартиру может потребоваться согласие соседей.
Кроме этого всегда предоставляются гражданские паспорта с пропиской, а представители сторон предъявляют нотариально удостоверенные доверенности.
На аналогичное жильё
В случае обмена квартиры на квартиру обе стороны предоставляют правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, к которым прилагается:
Для неприватизированных квартир требуется дополнительно приложить согласие муниципалитета на обмен жилплощади и заявления от всех совершеннолетних членов семьи, с приложением их паспортов.
На частный дом, в том числе с землёй
Если взамен квартиры её владелец претендует на получение частного дома, то пакет документации практически тот же. Но вместо выписки из поквартирной книги получают выписку из домовой книги.
Обычно частный сектор не обслуживается управляющей компанией, в этом случае вместо копий счетов из ЖЭУ, по усмотрению сторон представляются квитанции об оплате, или выписки из каждой обслуживающей компании.
Важную роль играет факт надлежащего оформления дома.
Для этого у собственника должны быть:
Из Росреестра нужно получить:
Если межевание участка не проведено, то заведомо нужно обратиться в геодезическую компанию и провести данную процедуру. Материалы межевого дела приложить к документам. В их числе должны быть:
Для земель, находящихся в аренде у муниципалитета, достаточно выписки из ЕГРН. За правоспособность таких земель отвечает собственник – администрация населённого пункта.
С доплатой и без неё
Если по усмотрению сторон признано установление одной стороной доплаты, то обязательно требуется получить расписку за передачу денег. Когда доплата передаётся не наличными, а перечислением через банк, в квитанции следует указать, что это доплата по сделке.
При отсутствии доплаты оформляется договор мены (обмена), который регистрируется в Росреестре. При проведении процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Остальные документы на недвижимость, которые прилагались к сделке, передаются новому собственнику и не требуют замены на протяжении установленного для них срока действия.
Составление документа по сделке
Обмен квартир – это гражданско-правовой акт, который совершается посредством составления и регистрации договора.
По желанию договор мены может быть зарегистрирован у нотариуса.
Статья 567 ГК РФ. Договор мены
Особенности соглашения
Договор мены – это основной договор данной имущественной сделки и правоустанавливающий документ, который составляется сторонами. На его основании у каждой из сторон прекращается право собственности (владения) на ранее принадлежавшее жильё и возникает право собственности (владения) на недвижимость, полученную по сделке.
После его оформления допускается последующее внесение дополнений к договору и изменение тех или иных положений, предусмотренных договоров. Но все последующие договора и соглашения имеют вторичный характер и не вступают в силу без наличия договора мены.
Обязательные условия
Обязательно указываются место и дата составления документа и устанавливаются следующие положения договора мены:
Дополнительные условия
К ним относится всё, что может составлять нюансы сделки. Эти условия вносятся по согласованию сторон. Обычно они состоят из нижеследующего:
Кроме этого существенную роль могут сыграть такие условия, как страхование объекта недвижимости или титульное страхование сделки. Иногда вносятся условия оплаты услуг за составление и удостоверение сделки.
Специфика сделки в отдельных случаях
Аналогичная недвижимость
При обмене одной квартиры на другую составляется стандартный типовой договор. Нюансы сделки могут быть связаны с нижеследующим:
Дом с участком
Если квартира обменивается на дом с землёй, то при внесении сведений о частном доме, формулировкой: «расположенном на земельном участке», обязательно вносятся сведения о земле.
Здесь же обязательно следует дать перечень инженерных коммуникаций, которые подведены к участку. Как правило, частные дома обмениваются только на приватизированные квартиры.
Указание стоимости недвижимости и доплаты
При определении предмета договора указывается его кадастровая стоимость, извлечённая из кадастровой справки, полученной в Росреестре. Когда один из объектов дом с землёй, оформленной в собственность, вносится стоимость земли и дома. Если разница в стоимости является существенной, то требуется доплата.
Положение о таковой может содержаться в условиях перехода прав, а может выноситься отдельным пунктом – если речь идёт о существенной денежной сумме.
Регистрация у нотариуса и в Росреестре
Положение о регистрации договора опирается на нормы статьи 131 ГК РФ и Федеральный закон № 122-ФЗ от 27.07.97 г., без регистрации такие договора не вступают в силу. Вносятся эти сведения в заключительную часть с формулировкой: «Договор вступает в силу после регистрации в Росреестре». В некоторых случаях нотариальное удостоверение обязательно, без него сделка окажется неправоспособной и ничтожной.
Тогда в заключительной части указывается данное обстоятельство дополнительной формулировкой: «после нотариального удостоверения». Если удостоверение у нотариуса является добровольным, данное обстоятельство можно не указывать.
Расторжение
Расторжение этого договора констатирует полное аннулирование сделки с двусторонней реституцией. Оно может произойти по согласию сторон, или через суд.
Условия допустимости расторжения могут выноситься в отдельный пункт, или указываться подпунктом в положении об ответственности сторон.
Сроки оформления и расходы на процедуру
Юрист или риэлтор могут составить договор в один день. Стоимость таких услуг оценивается от 5 тысяч рублей. Составление договора нотариусом также осуществляется в тот же день. Услуги здесь оплачиваются в виде госпошлины, составляющей 6% стоимости объекта, указанного в представленной справке.
Чтобы снизить стоимость пошлины целесообразно брать справку об инвентарной стоимости из БТИ. Пошлина в Росреестр составляет 2 тысячи рублей. Она отменяется для нотариально удостоверенных договоров. Сроки проведения процедуры – от 10 до 21 рабочих дней.
Также нужно учитывать, что некоторые сделки по обмену недвижимости облагаются налогом.
Отличие в процедуре обмена долями в квартирах и доли на квартиру
Долевая собственность может стать результатом:
Необходимые бумаги
В этом случае правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны быть в наличии у каждого собственника. Остальные документы соответствуют стандартному, перечисленному ранее перечню, и представляются:
Дополнительно представляются согласия всех совладельцев квартиры на совершение сделки, которые должны удостоверяться нотариально. Договор в этом случае тоже обязательно удостоверяется нотариусом, и только после этого представляется в Росреестр.
Особенности при передаче всех частей и одной
Если все собственники участвуют в сделке как одна сторона, то в предмете такого договора обязательно указывается их перечень, с внесением персональных и паспортных данных каждого. Здесь же вносится часть доли в праве, которую имеет каждый участник сделки. По совокупности она должна суммироваться до единицы. После определения сторон указываются параметры квартиры, которая подлежит обмену.
Число договоров должно соответствовать числу участников, каждый документ удостоверяется нотариально и передаётся в Росреестр. Если обменивается одна доля, то заинтересованное лицо прилагает к договору согласия совладельцев на обмен. На этом основании в договор он вносится как сторона сделки наряду с контрагентом, квартира которого является предметом договора.
Здесь вносятся сведения о нём, с указанием факта, что он владеет соответствующей долей в квартире, наряду с другими собственниками, данные которых также вносятся в договор. Затем определяются параметры квартиры, её кадастровые и технические характеристики вносятся полноценно, на весь объект. Из текста договора должно следовать, что обмену подлежит одна доля, которая обменивается на квартиру, а контрагент приобретает право на часть доли в праве, которая участвовала в обмене.
При этом в договор не вносятся комнаты или части помещения, которые входят в данную долю. Нотариус обязательно уведомляет об этом факте контрагентов.Если жилое помещение, доля которого переходит новому собственнику, не имеет существенных преимуществ, устанавливается доплата.
Полезное видео
Посмотреть видео о том, что такое договор мены и какие особенности следует учесть при его оформлении:
Заключение
Для составления договора мены требуется собрать пакет документов, который состоит из базовой документации. Отдельные ситуации требуют дополнительных документальных подтверждений. Договор составляется согласно установленным нормам, обязательно регистрируется в Росреестре, иногда требует нотариального удостоверения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров
Такую процедуру как непосредственная мена квартиры (жилого помещения) незаслуженно игнорируют многие современные юристы, риелторы и другие специалисты на рынке недвижимости.
Они руководствуются преимущественной простотой составления договоров купли-продажи, не понимая того, что создают нецелесообразные связи так называемых альтернативных продаж, в воронку которых закручиваются, в том числе, объекты, которые можно было бы обменять.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Понимая преимущества договора мены, сделку можно использовать в более широком диапазоне.
Это потребует большей компетенции от специалистов, работающих с договорами. Однако может стать причиной привлечения новых клиентов, которые не смогли решиться на продажу объекта недвижимости.
Итак, договор мены квартиры — что это такое? И какие последствия могут возникнуть при мене квартиры?
Особенности договора мены
Многие начинающие специалисты, работая на рынке недвижимости, плохо понимают различие между процедурой обмена квартир и составлением договора мены.
В дальнейшем, приобретая опыт и понимая различие, они просто идут по пути наименьшего сопротивления и действуют в соответствии со сложившимся стереотипом, а не с условиями рынка, которые предлагают многообразие вариантов имущественных сделок.
Обмен квартир осуществляется исключительно в пределах муниципальной собственности, предназначен для не приватизированных квартир и имеет ограниченный спектр применения. Подробнее об обмене приватизированных и не приватизированных квартир, здесь.
В отличие от него договор мены жилого помещения имеет достаточные возможности непосредственного перевода собственности от одного владельца к другому.
Особенность этого договора в том, что стороны, его заключающие, одновременно отчуждают и приобретают право собственности. Поэтому дифференцировать стороны несколько сложнее, что требует профессионального вмешательства со стороны опытного юриста.
Отличие договора мена от других типов договор подробно описаны в этом материале.
Основной момент, на который необходимо ориентироваться в подобном случае – все положения договора должны быть тщательно продуманы и выверены.
После подписания и регистрации договора, он должен быть исполнен с точностью. Если одна из сторон попытается отказаться от выполнения условий договора – другая может принудить её к исполнению в судебном порядке.
Необходимые документы
Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру? Требуемые документы следующие:
Как составить?
Договор – это документ, в соответствии с которым осуществляются, в том числе, крупные имущественные сделки. Поэтому его составление – предельно ответственная процедура.
В этом случае стороны и возможные представители могут дополнительно проработать все неточности и непредусмотренные с первого взгляда моменты.
Документ в готовом виде должен быть составлен в соответствии с нормативами, без ошибок и помарок, и содержать следующие данные:
Обязательно нужно указать, что квартиры не являются предметом залоговой стоимости и не несут иных обременений.
Осуществление доплаты
Так как в договоре указывается стоимость квартир, устанавливается доплата в виде разницы между указанной стоимостью. Её сумма и факт наличия вносятся в пункт условий осуществления сделки.
Здесь потребуется представить сведения:
Наличие юриста при осуществлении мены с доплатой особенно уместно, так как он не только поможет составить договор обмена квартиры с доплатой, но и может оказать представительскую помощь при передаче денег.
В некоторых случаях удобно воспользоваться банковской ячейкой, куда одна сторона вкладывает оговорённую сумму, а другая изымает её после подписания договора.
Констатация получения денег очень важна, ведь в случае расторжения договора, деньги придётся возвращать, а для этого необходим подтверждённый документально факт их передачи.
Ни в коем случае не рекомендуется занижать размер передаваемой доплаты, например под предлогом снижения выплаты налогов или скрывать её факт.
Поговорим о нюансах
Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:
При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.
Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.
В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.
Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.
Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:
Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.
Если квартира обменивается на частный дом, основное внимание необходимо обратить на право собственности на землю. Если земля в постоянном пользовании, переоформить в результате обмена её нельзя.
В таком случае в договоре указывается представленный стороной для обмена частный дом, расположенный на участке, находящемся (указать право пользования). Таким образом, ЗУ исключается из условий обмена.
Если дом расположен на участке, находящемся в собственности, договор составляется на два объекта недвижимости (дом и ЗУ), представленных одной из сторон в обмен на квартиру.
Технические характеристики дома должны совпадать с техническими характеристиками квартиры, а сведения о ЗУ основываться на межевом деле.
Если вас интересует составление договора мены долей недвижимости, читайте эту статью.
Обмен между родственниками
Тем не менее, если обмен неравноценного жилья производится без доплаты – УФНС, скорее всего, не будет ставить препятствия к подобной сделке.
Освобождение от налога или льготное налогообложение не предусмотрено. С этой целью можно воспользоваться дарственной.
В том случае, если одна из квартир не приватизирована, родственный обмен может стать достойным выходом, при условии разрешения на обмен со стороны администрации.
При родственном обмене необходимо быть очень внимательным, так как первое впечатление от сделки со временем развеется, и родственники могут стать не менее агрессивными оппонентами, чем прочие лица.
Малейшее нарушение, допущенное при составлении договора, может стать источником больших неприятностей.
Налоги
Договор мены приравнивается к договору купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями. Этот момент в первую очередь касается выплаты налога.
Налог предусмотрен на квартиры, которые находились в собственности лица менее 3 лет и стоимость на них установлена более 1 млн. рублей.
С таких объектов в случае мены или продажи исчисляется налог в размере 13% от общей стоимости, из которой вычитается 1 млн. рублей.
В некоторых случаях участники имущественной сделки обращаются в ФНС с заявлением о вычете налогов по взаиморасчёту, если им положена выплата имущественного налогового вычета.
Здесь играет роль тот факт, что мена является одновременным процессом купли и продажи, который осуществляется одним лицом.
Договор мены предусматривает проведение всех процедур, которые необходимо соблюдать при подготовке этого вида документов. Кроме этого здесь учитываются важные моменты, свойственные специфике этого вида имущественных сделок.
Как происходит обмен квартир
Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?
Сейчас мы разберемся, как все это делается.
Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:
Теперь – по порядку.
Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру
Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (Откроется в новой вкладке.»>ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.
Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.
Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:
Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. Откроется в новой вкладке.»>73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).
Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.
А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?
Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.
Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (Откроется в новой вкладке.»>здесь).
Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир
Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.
Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).
Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.
Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.
А как сейчас оформляют обмен квартир?
Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать Откроется в новой вкладке.»>правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).
Как обменять приватизированную квартиру
Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.
Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:
Прямая мена жилья
Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.
Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).
Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.
Обмен квартир через куплю-продажу
Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют Откроется в новой вкладке.»>альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).
Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:
Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).
Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу
Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).
Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.
Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).
Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – Откроется в новой вкладке.»>смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.
Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру. Но в ряде случаев этот Откроется в новой вкладке.»>налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например. То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет Откроется в новой вкладке.»>оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).
Какие условия надо учитывать при заключении Откроется в новой вкладке.»>Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: Откроется в новой вкладке.»>«Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»
Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)
Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.
На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.
Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.
Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?
Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.
Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.
Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее Откроется в новой вкладке.»>оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).