Как сделать дубликат закладной
Что делать, если банк потерял закладную?
Недвижимость, приобретённая по договору ипотечного кредитования, находится у банка в залоге до полного погашения заёмщиком кредита. Факт передачи жилья банку в залог отражается в таком документе, как закладная.
Закладная по ипотеке – это ценная бумага, которая подтверждает права банка (залогодержателя):
Данная бумага оформляется банком и подписывается должником в момент получения средств по ипотечному кредиту в банке; все условия закладной должны соответствовать кредитному договору. После подписания она передаётся в регистрирующий орган вместе с пакетом документов по ипотеке. После государственной регистрации ипотеки ее оригинал выдаётся банку (первоначальному залогодержателю) и хранится до полного выполнения должником обязательств по ипотечному договору. Зачастую банк передаёт в залог или продаёт эту ценную бумагу другому банку. Как только заёмщик расплатится по кредиту, она в любом случае становится недействительной, независимо от того, у кого из залогодержателей она находится на тот момент.
После того, как кредит выплачен, необходимо снять обременение по ипотеке. Банк обязан вернуть заёмщику закладную, она должна быть предоставлена в регистрационную палату вместе с письмом банка о том, что обязательства по кредиту выполнены должником в полном объёме. К сожалению, нередки случаи, когда банк не выдаёт ее в срок, указанный в кредитном договоре (обычно он составляет 15-30 дней). Поскольку ценная бумага, возможно, меняла владельца несколько раз, она может быть утеряна последним из залогодержателей. Что же делать заёмщику в этом случае? Рассмотрим последовательность действий клиента, которому банк не выдаёт данную бумагу.
Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли она утеряна. Для этого следует подать в банк письменное заявление с просьбой выдать закладную по причине погашения ипотеки, и установить срок для удовлетворения этого заявления. Если в установленный в заявлении срок банк не ответит и не выдаст ее – имеет смысл направить жалобу в ЦБ РФ, это эффективная мера, после которой банк может сразу «найти» закладную. Если же банк сообщает об утере, то вариантов два:
Получение дубликата закладной
Согласно закону «Об ипотеке», в случае утери закладной необходимо оформить её дубликат. Текст дубликата составляется банком-залогодержателем, заёмщику перед подписанием необходимо удостовериться, что это именно дубликат утерянной закладной, а не совершенно новый документ с другими условиями. Изначально следует делать копии документов, которые выдаются только одной из сторон в единственном экземпляре (закладная относится именно к таким документам). Если у заёмщика не сохранилась копия закладной в первоначальной редакции – проверить идентичность будет непросто. На подписываемом заёмщиком документе должна обязательно присутствовать отметка «ДУБЛИКАТ». В регистрационной палате после регистрации ипотеки остаётся копия закладной (оригинал отдают в банк), и сотрудники должны проверить соответствие этой копии дубликату закладной.
Иногда банк (как правило, в устной беседе) пытается возложить на заёмщика оплату расходов по оформлению ее дубликата – если это не указано в кредитном договоре, не следует соглашаться с таким требованием банка.
Снятие обременения через суд
Если банк отказывается оформить дубликат закладной или по какой-то причине это невозможно, необходимо обращаться в суд. В регистрационной палате придётся получить отказ в снятии обременения (по причине утери закладной) и обжаловать отказ в суде, который установит, что обязательства по ипотеке должником исполнены. Затем с решением суда о прекращении ипотеки нужно снова обратиться в регистрационную палату, и обременение должно быть снято.
Потеря банком закладной – неприятное событие, из-за которого затягивается снятие обременения с недвижимости. Но для решения этой проблемы придётся приложить усилия именно заёмщику – в данной ситуации он является заинтересованной стороной, а не банк. Все переговоры с банком по поводу подписания ее дубликата и прочих вопросов лучше вести в письменном виде: запрашивать официальные документы с печатью и подписью работника банка, регистрировать свои заявления и письма. Копии всех документов лучше оставлять себе – в случае возникновения разногласий потом легче будет доказать свою правоту. Если возникают какие-либо сомнения в законности действий банка – следует проконсультироваться с юристом. Иногда на устранение проблем со снятием обременения уходит несколько месяцев, и чем активнее заёмщик будет отстаивать свои права, тем быстрее будет решён вопрос.
Что делать, если банк потерял закладную
Главные новости
Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку
Самое популярное
Что делать, если банк потерял закладную
Поделиться в соцсетях:
Несмотря на то, что закладная – критически важный документ, его утрата не является такой уж редкостью. Закладную теряют как крупные банки, так и небольшие финансовые организации. И во всех случаях утеря этого документа доставляет заемщику довольно много проблем.
Между тем, ничего смертельного в этом происшествии нет. Единственное неудобство – придется сделать несколько лишних шагов. Последовательность действий при потере закладной мы сейчас и рассмотрим.
Закладная – что это такое?
Для начала, что такое закладная. Для тех, кто не знает, эта информация будет полезна, для тех, кто уже в курсе – повторение – мать учения. Итак, закладная – неотъемлемый элемент ипотеки. Заключая с заемщиком договор ипотечного кредитования, банк принимает залог в виде недвижимости. Благодаря этому документу, банк имеет право получать деньги, которые ежемесячно платит заемщик. Этот же документ подтверждает право банка на недвижимость до полного погашения ипотеки заемщиком.
Как правило, закладную составляет банк, а заемщик лишь подписывает ее. В документе обязательно содержатся такие сведения, как:
С чего начинается проблема?
Абсолютное большинство проблем с потерей закладной начинаются одинаково: заемщик выплатил наконец-то кредит, с радостным сердцем пришел за закладной в банк, а сотрудник финансового учреждения не менее радостно сообщает ему, что закладной нет.
Что делать, если банк потерял закладную
Для начала не паникуем и не скандалим в отделении банка. Чаще всего это бесполезно, так как в вашем филиале, скорее всего, закладная не хранится. Она лежит в депозитарии, а он, как правило, расположен в головном офисе, и сотрудник филиала всего лишь сообщает информацию, переданную ему.
По закону, закладная должна быть возвращена владельцу не позднее 30 дней с момента полного погашения ипотеки. Филиал подает запрос в головное подразделение, где хранится документ. Следовательно, остается ждать: возможно, вам были переданы поспешные сведения, и в течение месяца банк свою ошибку исправит.
Спустя 30 дней закладную вам не вернули. Вы сообщаете в банке, что будете писать жалобу в ваше территориальное управление Центробанка России. Желательно не ограничиваться устными угрозами, а составить официальное письмо руководству вашего регионального отделения банка. Не исключено, что угроза подействует и банк примет все меры к поиску ценного документа.
Жалоба написана, но закладной действительно нет. Похоже, доблестные сотрудники банка утратили ее окончательно. Как мы уже писали, такие случаи встречаются не часто, но все же бывают. Опять же не отчаиваемся. Письменно требуем в банке выдать дубликат закладной. Эта информация также должна храниться в финансовом учреждении, и дубликат должны предоставлять именно они.
Наконец, самый редкий случай: банк потерял закладную и отказывается выдать дубликат. Восстанавливать свои права на недвижимость в таком случае придется через суд, но это в абсолютном большинстве случаев формальность. Итак, обращаемся в регистрационную палату вашего района или города и запрашиваем дубликат закладной. Вам, разумеется, отказывают и рекомендуют обратиться в суд. В суде вы показываете документы о полном погашении ипотечного долга, отказ в предоставлении закладной банка и… получаете положительное решение о снятии обременения. В регистрационной палате вам выдают копию закладной. Все, ипотека погашена, закладная получена, а банк-потеряшку мы в будущем обходим стороной.
Да, восстановление закладной требует времени. В среднем, это 2-3 месяца, из которых полтора-два уходит на ожидание вашей очереди в суде. Но вернуть свои права на недвижимость необходимо. Иначе в будущем, когда вы решите продать или обменять свою квартиру или дом, вам это будет сделать почти невозможно.
Закладная: что это такое, как оформить и зарегистрировать
Покупка жилья с оформлением ипотеки предполагает, что клиент на долгий срок становится должником банка. Закладная по ипотеке – это страховка для банка на тот случай, если заемщик не сможет погасить долг. Имущество клиента становится залогом его платежеспособности – это может быть не только закладная на квартиру, но и на любую другую недвижимость, которой может распорядиться банк в случае невозврата денег. Банк-кредитор может оформить ипотеку и без закладной, однако риск невозвращения при этом повышается, и поэтому условия ипотеки будут хуже, чем с закладной. Таким образом, закладная – это документ, выгодный как для кредитора, так и для заемщика.
Закладная: что это такое
Чтобы понять, для чего нужна закладная по ипотеке, сравним получение кредита с торговой сделкой. Заемщик берет большую сумму денег и покупает квартиру. Взамен он дает лишь обещание (кредитный договор), что полностью вернет взятые деньги когда-нибудь, лет через 5-10. Увы, за это время всякое может произойти: он может потерять работу, заболеть, уйти в иной мир — а банк останется с пустыми обещаниями. Может статься, ипотечная квартира будет продана, а деньги прожиты — долг спрашивать не с кого.
Чтобы не допустить такого оборота дел, банк предлагает клиенту оформить закладную. Она представляет собой ценную бумагу с указанием собственности, которая при неблагоприятных обстоятельствах будет использована кредитором для погашения ипотеки. В обмен на крупную сумму денег заемщик отдает в залог материальные ценности, и тем самым гарантирует свою платежеспособность. В качестве залога служат, как правило, объекты недвижимости:
Закладная — ценная именная бумага, которая составляется конкретным лицом — залогодателем и адресована держателю этой бумаги.
Должник и залогодатель могут быть разными лицами – их имена обязательно указываются в закладной.
Допустим, молодая семья берет ипотеку на новую квартиру, а в залог оформляет родительское жилье или дачный участок. В качестве должника будет выступать владелец ипотечной квартиры, а в качестве залогодателя – его родители. На имущество, оформленное в залог, налагается обременение: без согласования с банком его нельзя продать, подарить, передать по наследству. При невозврате долга кредитор реализует свое право взыскания на объект недвижимости – продаст его и возместит собственные убытки. По существу, для банка закладная – более важная бумага, чем кредитный договор.
Если в обоих документах обнаружатся расхождения, в расчет будут приниматься сведения из закладной.
Перед подписанием залогодатели должны самым тщательным образом проштудировать текст бумаги, в которую вписано их кровное имущество.
Заполнение бланка
Залогодатель, как никто другой, обязан понимать, что такое закладная на квартиру при ипотеке – ведь при невозврате кредита он рискует потерять крупное имуществ. По закону «Об ипотеке» залоговый документ должен заполнять сам залогодатель, но на практике бывает иначе. До акта подписания клиент и не представляет, как выглядит закладная: все сведения в бланк вносят банковские работники. Он подписывает бумагу после беглого просмотра, полагаясь на их добросовестность.
Закон ФЗ №102 не предусматривает единого бланка для оформления закладной, но перечисляет все сведения, которые он должен содержать.
Затем идут подписи трех лиц, упомянутых в документе: должника, залогодателя, залогодержателя – и дата регистрации ценной бумаги.
Обратите внимание: закладная удостоверяет два права её держателя: во-первых, на получение ваших выплат по кредиту; во-вторых, на взыскание вашей собственности, указанной в залоге.
Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО:
Регистрация
Оформление закладной по ипотеке удобно осуществить одновременно с подписанием кредитного договора и сделки по купле-продаже. Тогда одновременно с регистрацией прав собственности на квартиру Росреестр зарегистрирует и залоговый документ. Порядок регистрации можно разбить на несколько шагов.
Шаг 1. Оформление закладной по ипотеке в банке
Перед тем как оформить закладную, собирают необходимые документы. Зачастую они такие же, как и для составления кредита. Обычно требуют такие документы для закладной:
На основании документов для оформления закладной и кредитного договора банковские работники заполняют ценную бумагу с подписью всех заинтересованных лиц. После того, как в банке сделают закладную, эту бумагу вместе с договором о купле-продаже надо зарегистрировать в Росреестре.
Шаг 2. Оплата пошлины
Если закладная регистрируется одновременно с оформлением квартиры в собственность, перед обращением в Росреестр необходимо оплатить пошлину: в кассе Росреестра, МФЦ, в банке или любом терминале. Квитанция об оплате входит в пакет документов купли-продажи, т. е. налогом облагается не закладная, а регистрация прав собственности. Если закладная оформляется отдельно от покупки квартиры, ее регистрация не требует оплаты.
Шаг 3. Сдача документов в Росреестр
Оба пакета документов сдаются для регистрации в Росреестр (напрямую или через МФЦ). Выдаются две расписки: для банка и для залогодателя – с перечнем принятых документов, обозначенным сроком готовности, контактным телефоном. Процедура длится до 5 рабочих дней. При подачи документов через МФЦ срок ожидания удлинится на 3-4 дня.
Шаг 4. Как получить закладную
В назначенный срок залогодателю на руки выдается два документа:
После того, как вы получите закладную для банка, побеспокойтесь о получении дубликата или хотя бы сделайте копию для себя. Бывали случаи, когда банк терял единственный экземпляр закладной, а дубликат оформлялся с изменениями не в пользу заемщика.
Восстановление закладной в случае утери
Банк, где хранится единственный экземпляр закладной, может активно использовать этот документ для получения прибыли. В случае его потери неизбежно возникнут трудности со снятием обременения. Хорошо, если на руках у заемщика будет дубликат ценной бумаги — по нему банк составит и зарегистрирует в Росреестре новый документ с пометкой «Дубликат».
Если заемщик вовремя не сделал для себя копию закладной, банк может составить и зарегистрировать дубликат самостоятельно. Однако залогодателю не мешает внимательно перечитать содержание нового документа. Вносить поправки в закладную можно лишь с согласия трех сторон: залогодателя, заемщика, представителя банка. Если сотрудник банка отказывается восстановить закладную, необходимо обратиться по порядку в следующие инстанции:
Для создания дубликата от заемщика не потребуется никаких новых документов – все данные были в свое время зарегистрированы в Росреестре.
Электронная версия
С июля 2018 г. стало возможным оформление закладных на официальном сайте Росреестра. Однако для этого нужно получить личную электронную подпись:
Все документы пакета должны быть заверены электронной подписью залогодателя. Сама закладная — подписями залогодателя и залогодержателя. Алгоритм регистрации электронной закладной:
Закладная хранится в электронном депозитарии, потеря документа исключена. После выплаты кредита снятие обременения с жилья осуществляется в течение двух недель. Банк отправляет в Росреестр данные о погашении кредита, после чего с квартиры снимаются ограничения. (Закладная в бумажном виде аннулируется на протяжении месяца.)
В банках, которые еще не перешли оформление электронных закладных, ценные бумаги оформляются в бумажном виде.
Как банки используют закладные
Закладные в банке используются различным образом. Из банка обременение на ипотеку может перейти во временное распоряжение другого держателя. Иногда в интересах прибыли банки продают именные ценные бумаги, не нуждаясь для этого в разрешении залогодателя.
Ниже перечислены варианты использования закладной банком.
Частичная продажа залога
Нуждаясь в быстром возврате денег по ипотеке, залогодержатель может продать часть закладной в банке другому кредитору. Получив от него определенную сумму денег, он расплачивается за нее, перенаправляя взносы по ипотеке на счет своего кредитора. Закладная остается в «родном банке».
Переуступка прав
Иногда залогодержателю требуется сразу вернуть всю сумму, которую должен заемщик. Тогда он переуступает права на закладную другому банку — другими словами, продает эту ценную бумагу. Для заемщика меняется расчетный счет, на который он перечисляет выплаты по кредиту. Все условия ипотеки остаются без изменений. Однако новый залогодержатель может отказать заемщику в предоставлении льгот под предлогом, что не он заключал сделку.
Обмен
Другой разновидность продажи закладной является обмен ценными бумагами. Допустим, банк отдал вашу «дорогую и долгую» закладную другому залогодержателю, получив от него «быструю и дешевую» с доплатой. Расчетный счет для заемщика может остаться прежним — банк сам перенаправит нужные платежи. Иногда залогодателю будет указан новый счет для погашения долга.
Эмиссия
Чтобы побыстрее получить сумму долга по ипотеке, залогодержатель может разделить её на части, и продать свое право на залоговое имущество разным кредиторам. Заемщик переводит деньги на счет залогодержателя, а тот распределяет их тем, кто купил у него закладную по частям.
При всех манипуляциях банка с закладной условия кредитного договора остаются неизменными.
Аннулирование закладной
После погашения кредита банк теряет право на распоряжение вашим имуществом. Закладная теряет силу, обременение с имущества снимается. Ее аннулирование происходит по следующей схеме.
На руки он получает выписку из ЕГРН о праве собственности без отметки об ипотеке, а также закладную со штампом «Аннулировано». Ее он может оставить на память себе и своим потомкам.
Таким образом, закладная — документ для банка чрезвычайно выгодный. Этот вид ценных бумаг гарантирует кредиторам 100%-ное возвращение долга, а также облегчает сделки по продаже кредитов. Для заемщика предоставление имущества в залог связано с риском больших материальных потерь в случае затруднений с возвратом кредита. Составляя закладную на квартиру по ипотеке, надо тщательно взвесить возможности возвращения кредита, внимательно отнестись к подписанию документа, получить его дубликат, следить за изменением расчетного счета — словом, аккуратно вести себя в сфере, где крутятся большие деньги.
Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:
или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации: