в какой день лучше вносить досрочные платежи по ипотеке

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Как гасить ипотеку выгодно

Можно ли досрочно погасить ипотеку

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах досрочное погашение выглядит так:

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат. Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и переплаты по процентам. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, если не смотреть на инфляцию.

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Условия досрочного погашения

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.

Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

После погашения всего ипотечного кредита важно не забыть снять недвижимость с обременения: для этого в банке нужно забрать справку о выплате кредита и закладную. Дальше с ними — в МФЦ Перед частичным досрочным погашением банк показывает расчет, который ни к чему не обязывает, зато помогает увидеть, как уменьшится срок кредита или ежемесячный платеж

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

Как я досрочно гашу ипотеку

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении всего срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения. Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

По закону вместе с получением ипотеки вам нужно застраховать недвижимость, на покупку которой вы берете кредит. Для банка это гарантия, что в случае пожара, землетрясения или еще каких-то катаклизмов он получит свои деньги назад.

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.

При полном досрочном погашении ипотечного кредита можно вернуть часть денег за страховку. Достаточно будет заявления в страховую компанию — для нее это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся первоначальная сумма, а только часть за те дни, которые остались до конца срока страховки. То есть в начале года сумма будет больше, а в конце — меньше.

Свои плюсы есть и при частичном досрочном погашении ипотеки. Уменьшая сумму кредита, вы сокращаете размер ежегодной стоимости страховки. В законе сказано, что для этого нужно погасить более 30% от основной суммы долга. Большинство страховых компаний не требует этого, а каждый год при расчете умножает остаток кредита на свой постоянный коэффициент. Меньше остаток — меньше платите за страховку.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Ruslan, в основном согласен. Но
1. По поводу набрать за год по портфелю в долларах большие сомнения. В этом году повезло, в следующем так же можете в минус уйти. Я знаю о чем говорю, разрабатывал софт для торговли валютами на основе тех анализа и наблюдал как коллеги безуспешно пытались заработать. Да и интересовался статистикой по работе брокерских фирм. Она тоже была не утешительная. В лучшем случае это все рулетка.
2. P.P.S Я думаю в большинстве случаев люди до ипотеки живут на съемной квартире. У меня так было. Платил за аренду в месяц столько же сколько щас плачу по ипотеке. В таких случаях не брать ипотеку просто глупо. Богатый ты или бедный, надо исходить из конкретной ситуации и расчетов. Автору статьи респект.

Ruslan, с точки зрения выгоды, не согласна. Чем больше срок, тем больше % переплатишь банку. Особенно в первые годы. Знаю семью, которые уже года 2 Ежемесячно платят 38 тысяч за ипотеку, из которых до сих пор только 2 тр основной долг. На максимальный срок в 25 лет брали. У меня ипотека На 10 лет, 16 тр ежемесячно. Из которых 4 это %. И то жаба душит отдавать свои бабки банку. Закрываю досрочками. А чтоб не было так грустно если не будет денег нужно изначально думать а потяну ли я такую сумму. Даже если останусь на какое то время без работы/разведусь/заболею и тд. Ипотека для богатых, да!

мария, сами себе противоречите. Самые большие проценты ты платишь как раз вначале, так что хоть засокращайся, срок то уменьшается с конца, где доля процентов в платеже уже совсем мизерная.

Ruslan, что за портфель Руслан? Подучи пжт!

Anton, да так же и будет выглядеть. Какая разница? Смысл простой: уменьшаем сумму платежа, но при этом платим столько же.

Автор открывает правду о том что нет разницы платить в снижение платежа или срока, если погашать досрочно одну сумму. Не важно разово 400К или мелкими суммами ежемесячно.

Внимательно считайте по таблице! Она некорректно считает в пользу уменьшения срока, на самом деле выгоднее уменьшать платеж и платить далее ту же сумму. Гораздо выгоднее!! Ну не могут банки вам рекомендовать как выгоднее досрочно гасить. Они говорят как выгоднее им.

Да, всё верно. Очень часто в банках и агентствах недвижимости говорят, что выгоднее срок уменьшать, и ставят на этом точку.

Александра, только автор не взял в учёт, что при уменьшении срока уменьшается и процент за пользование кредитом. То есть банк прав. Больше выгода при уменьшении срока. Уменьшение платежа удобно только для страхования себя на случай непредвиденных финансовых ситуаций.

Павел, тоже согласна. Только не понимаю, почему тогда в таблицах у этого парня получается, что при его методе сумма долга уменьшается скорее? Наверное, так вышло потому, что это сайт тинькофф)))

Kirill, из материнского капитала, например

Руслан, не пойму, какое отношение имеет NPV к тем тезисам, о которых пишет автор?

Sergio, скажите, а где вы узнали точную сумму для таблицы,которая идет в погашение долга и погашение %?
вбивали все вручную данные из графика,который дал банк?за все 10-15-20 лет?или где то есть соотнощение цифры,например?

или вы таблицу не заполняли, а просто пользуетесь тем же методом?

Анна, Вы не совсем понимаете как высчитывается сколько идет в погашение долга, а сколько на проценты. В погашение процентов всегда идет текущее тело долга * ипотечную ставку за день (если ставка 8% то 8/365) и после расчета ставки на каждый день просто сложите все дни месяца. Никакой магии в этом нет. Банк каждый месяц берет деньги за обслуживания тела долга. Остаток суммы идет на погашение процентов.

Kirill, схема не изменится если нет этих 400000Р.

Класская статья. Автору респект. Сам начинаю потихоньку гасить досрочно.
Пара дополнений.
1. Схема не меняется даже если не делать платежа в 400000р
2. Формула для рассчета платежей без досрочного погашения есть даже в Excel. Она там встроена! Я вчера читал другую Тиньковскую статью на эту тему. И очень удивился когда Эксель расчитал мою ипотеку с первого раза. При досрочном погашении я пока формул для перерасчета не нашел и жалко что она здесь не приводится. Но при желании можно в том же Экселе взять за основу стандартный расчет и сделать суммы по строкам. И я уверен результат приведенный здесь подтвердится.
3. Господа критики, обращайте внимание на столбец итого в расчетах Максима. Там переплаты все указаны.

Стоить взять во внимание ежегодные: инфляцию денег; страховку имущества и жизни плательщика, которая является обязательной в банке при ипотечном кредите.

Юрий, может вычет налоговый пришёл на купленную квартиру.

Леонид, статья в целом говорит о том, что выгода будет ТОЛЬКО ЕСЛИ ВНОСИТЬ ТОТ ЖЕ ПЛАТЕЖ, КОТОРЫЙ БЫЛ БЫ ПРИ УМЕНЬШЕНИИ СРОКА. Поэтому повторять это и говорить, что это выгодно только если, а вот если, зачем это?

Хорошая статья)
Я одно только не поняла: автор пишет, что уменьшил ежемесячный платеж с 15000 до 8000, а продолжает платить 15000. Но ведь банк списывает только 8000. Я правильно понимаю, что банк списал со счета автора 8000, а 7000 автор вносит как частично-досрочное?

Марина, да, правильно. При внесении суммы больше суммы платежа, по умолчанию спишется только ежемесячны платеж. Необходимо писать заявление/нажимать кнопку в приложении на частично-досрочное погашение излишне уплаченного

Иван, это плановые доходы, которые и потратить-то больше не на что.

Sten, нет, с ежемесячного платежа эта сумма пойдёт в оплату основного долга. Поэтому выгоднее раньше заплатить, т.к. раньше снизится основной долг (на сумму превышающий процент), а потом и с ежемесячного платежа доплатится

Антон, то есть досрочку лучше заплатить до основного очередного платежа? Например если основной платеж 2 числа, то досрочку нужно платить до этого числа?

Дмитрий, чем раньше, тем лучше.

Допустим:
1. У вас кредит на 300к под 2% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. За один месяц потихоньку (на самом деле небольшими порциями каждый день) накапливался этот 1% с 300к. В первый платёж вы заплатите 3к в проценты= 1% от 300к.
3. Всё, что платите выше, идёт тело основного долга. Т.е. если ежемесячный платёж 10к, то 7к идут в тело кредита. Остаток долга = 293к.
4. Если вы внесёте прямо сейчас ещё 10к, то ваш долг будет 283 000р.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 3000р. Остаток 283 000.

Теперь перенесём досрочный платёж на более ранний срок. Заново:
1. У вас кредит на 300к под 12% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. На самом деле процент копится небольшими частями каждый день. Грубо говоря за один день копится 1%/30. А значит в день с 300к накапливается 100 рублей процентов.
3. Спустя 10 дней накопилось уже 1000 рублей процентов.
4. Вы решаете погасить досрочно 10к рублей.
5. 1000р идёт в процент, который уже накопился. 9к идут в тело кредита. Теперь вы должны банку 291к.
6. Оставшиеся 20 дней до платежа процент копится уже с 291к. Это примерно 97р в день. А значит к платежу накопится только 1940 рублей в оплату процентов. А остальные 8060 ежемесячного платежа пойдут в тело кредита. Теперь вы должны банку 282 940.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 2940. Остаток 282 940.

Источник

Выгодно ли платить за ипотеку раз в две недели, чтобы погасить ее досрочно?

У меня есть несколько вопросов по ипотеке:

Калькуляторы в интернете рассчитаны в основном на ежемесячные выплаты, а я хотел бы прикинуть расчеты при платежах раз в две недели.

Сначала немного расскажу про платежи раз в 14 дней и сравню их со стандартным ежемесячным платежом. Затем рассмотрим досрочное погашение и разберемся с покупкой опции «Снижение ставки».

Что за программа «Платеж раз в 14 дней»

В России привыкли, что платежи по кредитам ежемесячные. Однако есть страны, где заемщик вносит платеж каждые две недели или каждую неделю, например Бразилия. Эту практику некоторые банки пробуют и на территории РФ.

Но количество платежей в месяц неважно, если вы хотите погасить кредит досрочно. Тут расклад такой: чем раньше и больше вы внесете, тем быстрее выплатите ипотечный кредит. Точный калькулятор для таких платежей можно попросить у менеджера в вашем банке.

Но с программой «Платеж раз в 14 дней» вы и так выплатите кредит быстрее. Поясню почему.

В чем магия двухнедельных платежей

Вы собираетесь взять ипотеку по программе, где нужно платить каждые две недели. Ежемесячно будет выходить примерно такая же сумма, как если бы вы платили раз в месяц.

Но это не то же самое, что разбить платеж на две части и вносить, например, в середине и в конце месяца. Если вносить обычный платеж по половине два раза в месяц, за год вы должны будете сделать это 24 раза. Если платить строго каждые две недели, получится 26 раз.

Две недели — 14 дней, два периода — 28 дней. Обычно в месяце дней больше, поэтому за год из таких остатков набирается еще четыре недели, то есть два платежа. Благодаря им и появляется выгода, особенно заметная при большом сроке кредита.

Сравним: кредит на 5 млн под 10% годовых на 20 лет

При таком раскладе вы выплатите ипотеку на 4 года быстрее. Вдобавок тело кредита тоже будет гаситься быстрее, поэтому сумма процентов в платеже каждый раз будет уменьшаться.

Что следует учесть в таких программах

Предположим, платежи надо вносить каждые две недели по понедельникам. Взгляните на календарь: в 2020 году четыре месяца, в которых пять понедельников. То есть в некоторые месяцы вам придется внести три раза по половине обычного ежемесячного платежа.

Но зарплату выплачивают два раза в месяц. Значит, надо заранее готовиться и откладывать на третий платеж. А если вы способны накопить, зачем ждать даты платежа, когда можно внести деньги на досрочное частичное погашение в любое удобное время? Главная мантра: чем раньше внесли деньги, тем меньше переплатите.

Как узнать, когда выгоднее внести досрочный платеж

Погашать долг выгодно, если вместе с этим гасится тело кредита, — это главное, чем стоит руководствоваться. Перед тем как произвести досрочное частичное погашение, уточните у сотрудника, сколько процентов банк начислил на данный момент. Если вы вносите больше, чем сумма начисленных процентов, это выгодно.

Если развивать идею ранних платежей, можно прийти к выводу, что платить надо вообще каждый день, чтобы погашать начисленные за прошедший день проценты и небольшую часть тела кредита. Но в реальности среди моих знакомых нет тех, кто стабильно получал бы плату за труд ежедневно.

Полезно вспомнить, когда именно возникает возможность досрочного погашения: после аванса, зарплаты или другого нестабильного дохода. Если у вас появились лишние деньги, лучше сразу задуматься о досрочном погашении, поскольку с каждым днем выгода от этой суммы будет уменьшаться.

Не всегда досрочное частичное погашение — лучшее решение

Можно повторять такую схему минимум на протяжении трех лет, а потом при желании снять 1,2 млн плюс доход и погасить ипотеку. Или не снимать и продолжать инвестировать. Доходность с учетом возврата налогов и купонов получится выше ставки по вкладу. При таких условиях дать в долг государству выгоднее, чем внести досрочные платежи. Вы можете посчитать все это на нашем калькуляторе.

Если надежных источников дохода со ставкой выше 9,24% у вас нет, а открывать ИИС и инвестировать вы не хотите, выгоднее досрочно гасить ипотеку. И в плане досрочного погашения ипотека «раз в две недели» ничем не отличается от ипотеки «раз в месяц».

Выгодно ли покупать скидку к ставке за 240 тысяч

Эти 240 тысяч вы ведь можете добавить к первоначальному взносу и тем самым уменьшить тело кредита. Или открыть вклад. Но при большом сроке и теле кредита такое снижение ставки может дать заметную экономию.

Ипотека на 5 млн рублей при планируемом сроке погашения 20 лет

Чтобы понять, стоит ли покупать скидку, нужно посчитать, с каким сроком ипотеки станет выгоднее не воспользоваться скидкой, а увеличить первоначальный платеж. Условно назовем этот срок точкой окупаемости. В этом конкретном примере с кредитом на 5 млн рублей точкой окупаемости будет срок выплаты в семь лет.

Откройте любой онлайн-калькулятор в двух окнах рядом и подберите параметры для обеих ставок, при которых ежемесячный платеж будет примерно одинаковым. Тогда переплата за весь срок кредита будет отличаться примерно на 240 000 Р — это нормально. Получившийся срок выплаты кредита и будет точкой окупаемости. Разберем пример с ипотекой на 3 млн.

Ипотека на 3 млн

В данном случае точка окупаемости — 14 лет. Если вы планируете погасить ипотеку меньше чем за 14 лет, вам выгоднее не покупать скидку, а увеличить первоначальный взнос. Если планируете выплачивать дольше 14 лет, лучше купить скидку.

Запомнить

Двухнедельные платежи не принесут существенной выгоды, если в пересчете на год вносить такую же сумму обычными платежами. Но потребуют организованности, а также стабильного дохода чаще двух раз в месяц.

Чем раньше вы вносите досрочные платежи, тем лучше.

Если у вас есть источник дохода с большей ставкой, чем процент по кредиту, то досрочно гасить кредит невыгодно.

Перед покупкой скидки оцените свои шансы на досрочное погашение. Рассчитайте срок — точку окупаемости. Если планируете платить долго, покупать ставку выгодно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

По мне так лучше брать на бОльший срок и с меньшими платежами и все тут. Досрочно гасить всегда можно, а вот в случае проблем с финансами (а на 5-10 вы не угадаете события) будет гораздо проще.

Сергей, правильно говоришь Серёжа, за 20 лет переплата будет епаныстическая. Например если кредит 4.65% то можно легко посчитать, что через 20 лет вы платите банку +93% от стоимости кредита.. получается двойная переплата. Если не брать кредит то можно было бы за половинный срок купить квартиру (без учёта инфляции конечно же)

Сергей, интересная схема. А какую причину указываете? Или просто «прошу снизить, ну позязя»?

Valeryi, причина примерно такая (всегда сотрубник банка мне помогает ее точно указать): Прошу снизить процентную ставку по ипотеке в связи с досрочными погашениями. У меня Центр-инвест-банк. Может не везде такое прокатывает, но у меня работает такая схема.

Valeryi, поддерживаю! Пока есть деньги, вноси досрочно сколько влезет, тем самым уменьшая обязательный ежемесячный платеж. Зато, если в друг будут финансовые проблемы в будущем, не так сложно будет вносить обязательный платеж, т.к. он не такой большой, как в ипотеке с меньшим сроком.

«Не всегда досрочное частичное погашение — лучшее решение»
С фразой согласен, с довыдами категорически нет.
В своей статье вы полностью игнорируете возможную инфляцию, сроки Кредита и вклада, а так же какие либо жизненные ситуации.

Например вы пишите что если процент по Вложениям выше то лучше не гасить досрочно кредит, а вкладываться например в ИИС, обосновывая это тем что Кредит 9,4% а Доходность по ОФЗ 5,5% + 13%

Во первых всё зависит от разницы процентов Прибыли и Кредита, по вашему сообщению прибыль от ИИС может быть больше чем начисленный процент по Кредиту.
Давайте попробуем посчитать условно те же 30000 раз в год которые появляются «лишними» и кладутся на ИИС а не в счёт погашения долга.
Что оставим не изменными:
— Цена ОФЗ не изменится или срок будет подходящий под окончание действия ИИС и цена равняется 1000р (покупаем в день выплаты купона, чтобы избежать НКД)
— Купон 5,5%
— Инфляция 5%
— Пользуемся Вычетом №1
— Комиссия со сделки: 0,1%
— Комиссия в месяц когда была совершена сделка (в среднем по брокерам) = 150р
— Реинвест Купонного дохода только раз в год, чтобы избежать некоторых комиссий
— Налог не учитываем т.к. стараемся делать всё по феншую чтобы его не платить на ИИС (А так можно)
— Допустим покупку ОФЗ делаем в Феврале(т.к. сейчас февраль) реинвестируем только при ежегодном пополнении в феврале следующего года, т.к. иначе всё равно скушает комиссия)
— Вы покупаете ОФЗ в день выплаты купона и до окончания выплаты по Телу ровно 3 года (рассмотрим идеалный вариант)
— 13% по Вычету получаем только через 6 месяцев (Вообще это занимает от 3 месяцев, но скажем вы не торопитесь и

Выводим денежку с ИИС и закрываем получаем расчёты:
90000р вложили, сняли 111777р через 3 года

Ценность денег
Вложенных через некий коэфициент в буханках:
30000 / 30 + 30000 / (30 * 1,05) + 30000 / (30 * 1,05 * 1,05) = 1000 + 952,4 + 907 = 2859,4 Буханок Хлеба

Ценность выведенных денег:
111777 / (30 * 1,05 * 1,05) = 3379,5 буханок

Рассчитываем доходность за три года: 3379,5 / 2859,4 = 1,1818 Получается что общая доходность за три года составила порядка 18% за 3 года с учётом инфляции в 5%

Получается что Средняя доходность в год при не изменной покупательной способности (тобишь с учётом инфляции) состаила порядка 5,8% годовых

И вот теперь сравнивайте свой реальную доходность с учётом инфляции с Кредитом под 9,24% годовых или с 7,74% годовых, да ещё и помножьте это все на 20 лет а не на 3 года (Конечно и ИИС можно переоткрыть и повторить схему и в итоге можно будет сделать больший процент прибыли)

Банк при выдаче вам Кредита под такой процент уже учёл инфляцию (для подсчёта своей прибыли) в своей процентной ставке (Об этом с примером писал выше в комментарии)

PS2: Раз уж взялись за подробный ответ, не упускайте и важные моменты.

Павел, читал ваши подробные подсчёты с учётом инфляции. Не буду спрашивать какое у Вас образование и откуда Вы хорошо владеете этими навыками. Но даже я, как обладатель образования в сфере гуманитарных наук, зарегистрировался тут только лишь для того, чтобы отдать дань почтения за потраченное Вами время за просветительскую деят-сть в комментариях. Благодарю!

Тимур, Спасибо за отзыв.
О себе всё таки могу поделиться.
По образованию: Физик (Физика наноструктур)
По призванию: IT-шник

PS: С Учётом комментария Изольды ниже, надеюсь у вас был не сарказм 🙂

Изольда, Спасибо что заметили недочёт по выводам. У комментария есть ограничение на количество символов, решил пропустить в описании часть сравнения)

Давайте сравним без учёта инфляции: Вложено: 90000 Выведено через 3 года: 111777 прибыль 21777р что составляет 24,20% за 3 года или около 7,4% годовых (Процент чуть ниже чем 24,20 / 3 потому как именно 7,4% годовых нужно при вложении 90000р чтобы с начислением процентов каждый месяц принесли общие накопления в размере 111777р)

7,4% действительно больше указанных в статье 7% по кредиту. И в целом такому подходу имеет место на разумное существование, а сама разница будет сильно зависеть от всех составляющих.

«У ВТБ-брокера комиссия 0.06% без фиксированной платы. «
Изольда, это всё индивидуально, тарифы без платы в месяц со сделкой только начинают исчезать, а если и появляются то в единственном экземпляре у каждого брокера, тоесть в остальных тарифах на всё таки присутствует. Да и у каждого брокера всё равно могут оставаться вшиты тонкости по обслуживанию.

В итоге для кого то и получится что надо будет накинуть 18р, а кто то сверху потратит 1500р за каждый год и даже не заметит т.к. не думал и не учитывал это.

Это всё очень индивидуально.

«Теперь поговорим об инвестициях.»
Давайте

ИТОГО:
Ваш Вариант в конце срока: 5 000 000 * 3,7979 = 18 989 500р (+279,79%)
Вариант разумного человека: 37 008 679р (+275,95%)

Продолжайте и дальше считать вашими Процентами инвестициями совместно с кредитом.

Я подсчитал для вас как вы и хотели откинув вообще все издержки которые у вас могли бы быть за эти 20 лет. (Все комиссии, Инфляцию, Ситуацию в семье, ситуацию на Рынке ЦБ) и всё равно показал вам, что ваше рассуждения вводят вас и читателей в крайнее заблуждение)

Но тут всё таки дополню: ваша так называемая разница в 6,49% как минимум всё равно должна быть выше Инфляции иначе спустя 20 лет вы в итоге получите что покупательной способности ваших 5000000р стало меньше чем в первый год.

PS: Раз уж Сергей теперь и вовсе отказывается учитывать данные в статье, что ставка 9,4% для 4760000р а ставка 7 % для 5000000р то давайте всё считать на 5000000 при разных ставках

Вывод этого длинного сообщения: я не призываю никого срочно бежать и инвестировать. И никого не хочу оскорбить. У многих людей финансовая безграмотность. Это не оскорбление а просто незнание как эффективнее управлять деньгами. С каждым годом все лучше и больше людей начинают разбираться и эффективно распоряжаться деньгами. Но это правда не просто. Придется много учиться. Лёгких денег не бывает.

Источник