Чем занимается служба эксплуатации зданий и сооружений

Техническая эксплуатация зданий: с какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться

У любого здания есть определенный срок службы, но он будет обеспечен только в том случае, если вовремя планово ремонтировать его и устранять возникающие неисправности. Насколько часто нужно выполнять такие работы, зависит от четырех факторов:

Проводить ремонтные и наладочные работы нужно в рамках технической эксплуатации зданий и сооружений. Оптимально, если это делают перед самым периодом возрастания интенсивности поломок и отказов, а затем после него. Такой подход позволяет исключить прогрессирующий износ строительных конструкций и инженерных систем, а также снизить затраты на ремонт.

Что такое и зачем нужна техническая эксплуатация зданий

Что такое «техническая эксплуатация здания» в принципе? Можно дать такую формулировку – это комплекс таких мероприятий, которые позволяют зданию безотказно работать в течение всего нормативного срока службы. Эта процедура позволяет сохранять состояние строительных конструкций и инженерных систем здания (или объекта) в том состоянии, в котором они могут выполнять заданные функции с установленными параметрами.

Мы можем выделить несколько задач, которые должна решать служба технической эксплуатации:

Какие мероприятия включает в себя техническая эксплуатация зданий

Мероприятия, которые входят в систему технической эксплуатации зданий, делятся на техническое обслуживание и ремонт.

Это укрупненный перечень мероприятий, выполняемых в процессе технической эксплуатации зданий

Техническое обслуживание включает в себя периодические осмотры и диагностику технического состояния строительных конструкций и инженерных систем. Осмотры могут быть трех видов:

Ремонты могут быть двух видов:

Наиболее частые проблемы при технической эксплуатации зданий

Мы можем описать проблемы, которые приходится чаще всего встречать:

При монтаже пола отдавайте предпочтение технологии, которая позволит его легко отремонтировать или заменить непригодные участки

Отслоение штукатурки на перегородке

Это случается при интенсивной эксплуатации розеток или в результате некачественного монтажа

На какие документы нужно опираться при технической эксплуатации зданий

Выделим следующие документы:

Где фиксируют результаты технической эксплуатации здания

Для этой цели ведут журнал технической эксплуатации здания. Это обязательный документ, в котором отражают состояние объекта, степень его изношенности и проведенные ремонтные работы.

Заключение

Грамотная техническая эксплуатация зданий – лучший способ поддерживать исправное состояние объекта и обеспечивать безаварийную работу. Как показывает практика, для собственников объекта такой подход удобнее и выгоднее, чем устранение последствий аварий или организация непредвиденного ремонта. Подробней о преимуществах регулярного технического обслуживания объектов мы рассказываем в этом ролике.

Источник

СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с Изменениями N 1, 2)

7 Обязанности службы эксплуатации зданий (сооружений)

Служба эксплуатации зданий (сооружений) обеспечивает самостоятельно или с привлечением специализированных организаций выполнение комплекса работ по эксплуатационному контролю и обслуживанию зданий (сооружений):

— участие при вводе в эксплуатацию здания (сооружения) с правом визирования документов;

— взаимодействие с организациями, выполняющими монтажные и пусконаладочные работы, при подготовке комплекта исполнительной документации (с актами приемки работ и исполнительными чертежами);

— поддержание эксплуатационных показателей строительных конструкций зданий (сооружений), наблюдение за состоянием архитектурных и конструктивных элементов здания (сооружения), подвергающихся воздействию окружающей среды и нуждающихся в текущем ремонте и восстановлении;

— эксплуатационный контроль и обслуживание систем инженерно-технического обеспечения, в том числе подготовка к сезонной работе;

— круглосуточное диспетчерское обслуживание систем инженерно-технического обеспечения и коммуникаций, систем общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций;

— общая подготовка здания (сооружения) к сезонной эксплуатации;

— сезонные профилактические работы по поддержанию функционирования здания (сооружения) для предупреждения проблем и аварийных ситуаций;

— эксплуатация производственного оборудования (котельных, подъемных механизмов и т.д.);

— при необходимости создание собственной службы по обеспечению работ по устранению аварийных ситуаций и своевременный вызов аварийных служб в случае невозможности ликвидировать аварийную ситуацию собственными силами;

— исполнение нормативных актов, нормативных документов и технической документации по эксплуатации собственными силами или с привлечением сторонних организаций;

— представление интересов собственника (в том числе обеспечение обязательств по договорам аренды);

— взаимодействие с государственными органами контроля и надзора;

— взаимодействие с подрядными организациями и контроль их работы;

— работы по уборке и благоустройству территории, прилегающей к обслуживаемому зданию (сооружению).

Источник

Prom-Nadzor.ru

Вы здесь

Должностная инструкция инженера по эксплуатации зданий и сооружений

[организационно-правовая форма, наименование организации, предприятия]

[должность, подпись, Ф. И. О. руководителя или иного должностного лица, уполномоченного утверждать должностную инструкцию]

Должностная инструкция инженера по эксплуатации зданий и сооружений [наименование организации, предприятия и т. п.]

Настоящая должностная инструкция разработана и утверждена в соответствии с положениями Трудового кодекса Российской Федерации и иных нормативных актов, регулирующих трудовые правоотношения в Российской Федерации.

1. Общие положения

1.1. Инженер по эксплуатации зданий и сооружений относится к категории специалистов и непосредственно подчиняется [наименование должности непосредственного руководителя].

1.2. На должность инженера по эксплуатации зданий и сооружений назначается лицо, имеющее высшее профессиональное (техническое) образование без предъявления требований к стажу работы или среднее профессиональное (техническое) образование и стаж работы в должности техника I категории не менее 3 лет, либо других должностях, замещаемых специалистами со средним профессиональным образованием, не менее 5 лет.

1.3. Инженер по эксплуатации зданий и сооружений принимается и увольняется с работы приказом [должность руководителя организации].

1.4. Инженер по эксплуатации зданий и сооружений должен знать:

— постановления, распоряжения, приказы, методические и нормативные материалы по техническому обслуживанию и ремонту оборудования;

— перспективы технического развития предприятия;

— организацию ремонтных работ и технического обслуживания оборудования;

— единую систему планово-предупредительного ремонта и рациональной эксплуатации технологического оборудования;

— технические характеристики, конструктивные особенности, назначение и режимы работы оборудования предприятия, правила его технической эксплуатации;

— методы планирования ремонтных работ;

— основные технологические процессы производства продукции предприятия;

— передовые системы ремонта и технологию ремонтных работ;

— порядок составления смет на проведение ремонта, заявок на оборудование, материалы, запасные части, инструмент и т.п.;

— основы экономики, организации производства, труда и управления;

— основы трудового законодательства;

— правила и нормы охраны труда.

2. Функции

На инженера по эксплуатации зданий и сооружений возлагаются следующие функции:

2.1. Обеспечение эксплуатации зданий, сооружений и оборудования в них (лифтов, эскалаторов и др.).

3. Должностные обязанности

Для выполнения возложенных на него функций инженер по эксплуатации зданий и сооружений:

3.1. осуществляет разработку перспективных и текущих планов (графиков) различных видов ремонта оборудования и других основных фондов предприятия (зданий, систем водоснабжения, канализации, воздухопроводов и т.д.), а также мер по улучшению их эксплуатации и обслуживания, контролирует выполнение утвержденных планов (графиков);

3.2. способствует внедрению систем комплексного регламентированного обслуживания, обеспечивающих своевременную наладку и ремонт оборудования, эффективную работу предприятия; прогрессивной технологии ремонта, высокоэффективных ремонтных приспособлений, механизации трудоемких процессов;

3.3. принимает участие в проверке технического состояния оборудования, качества ремонтных работ, а также в приемке вновь поступающего на предприятие оборудования, в необходимых случаях оформляет документацию на его списание или передачу другим предприятиям;

3.4. организует подготовку ремонтных работ, определяет потребность в запасных частях для ремонта оборудования, по обеспечению ими предприятия на условиях кооперации;

3.5. осуществляет контроль за деятельностью подразделений предприятия, участвующих в проведении ремонтных работ и испытаний оборудования, за соблюдением правил эксплуатации, технического обслуживания и надзора за ним;

3.6. разрабатывает мероприятия, направленные на совершенствование организации обслуживания и ремонта оборудования, на снижение трудоемкости и стоимости ремонтных работ, улучшение их качества, повышение эффективности использования основных фондов (повышение износоустойчивости и уменьшение простоев оборудования);

3.7. участвует в работе по планированию технического развития производства, капитального ремонта и модернизации основных фондов, составлении баланса производственных мощностей и их использования;

3.8. разрабатывает нормативные материалы по профилактическому обслуживанию и ремонту оборудования (нормативы ремонтно-эксплуатационных затрат, сроков службы запасных частей, номенклатуры сменных и быстроизнашивающихся деталей, нормы и лимиты расхода смазочных материалов);

3.9. анализирует причины повышенного износа, аварий и простоев оборудования и участвует в расследовании их причин, а также причин производственного травматизма, принимает меры по его предупреждению;

3.10. осуществляет контроль за соблюдением установленных сроков составления ведомостей дефектов, заявок на проведение ремонта;

3.11. составляет заявки и спецификации на запасные части, материалы, инструмент, контролирует правильность их расходования;

3.12. готовит материалы для заключения договоров с предприятиямиизготовителями на поставку запасных частей и оборудования, а также со специализированными подрядными организациями на капитальный ремонт основных (промышленно-производственных и непромышленных) фондов, осуществляет контроль за расходованием средств на эти цели;

3.13. принимает участие в работе, связанной с разработкой и внедрением стандартов и технических условий по эксплуатации, содержанию и ремонту оборудования;

3.14. дает заключения по рационализаторским предложениям и изобретениям, по вопросам совершенствования конструкции оборудования, организации ремонтных работ и технического обслуживания оборудования, оказывает рационализаторам и изобретателям практическую помощь и организует внедрение принятых предложений;

3.15. обобщает и распространяет передовой опыт организации ремонта и эксплуатации оборудования;

3.16. ведет учет и паспортизацию оборудования, зданий, сооружений и других основных фондов предприятия, вносит в паспорта изменения после их ремонта, модернизации и реконструкции, составляет необходимую техническую документацию и ведет установленную отчетность.

4. Права

Инженер по эксплуатации зданий и сооружений имеет право:

4.1. на все предусмотренные законодательством социальные гарантии;

4.2. знакомиться с проектами решений руководства предприятия, касающимися его деятельности;

4.3. вносить на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию работы, связанной с обязанностями, предусмотренными настоящей инструкцией;

4.4. в пределах своей компетенции сообщать непосредственному руководителю о всех выявленных в процессе деятельности недостатках и вносить предложения по их устранению;

4.5. получать от структурных подразделений и специалистов информацию и документы, необходимые для выполнения его должностных обязанностей;

4.6. подписывать и визировать документы в пределах своей компетенции;

4.8. требовать от руководства предприятия оказания содействия в исполнении своих должностных обязанностей и прав;

4.9. повышать свою профессиональную квалификацию;

4.10. другие права, предусмотренные трудовым законодательством.

5. Ответственность

Инженер по эксплуатации зданий и сооружений несет ответственность:

5.1. за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей, предусмотренных настоящей должностной инструкцией, в пределах, определенных действующим трудовым законодательством РФ;

Должностная инструкция разработана в соответствии с [наименование, номер и дата документа].

Руководитель структурного подразделения [инициалы, фамилия]

Начальник юридического отдела [инициалы, фамилия]

С инструкцией ознакомлен: [инициалы, фамилия]

Источник

Цели и задачи технической эксплуатации зданий и сооружений

Техническая эксплуатация зданий и сооружений – услуга, которую оказывают специализированные компании. Ее суть заключается в поддержании работоспособности всех систем объекта и обеспечении безопасности его работы.

Техобслуживание зданий необходимо любому объекту, даже если он не эксплуатируется в полном формате. У промышленных, коммерческих и жилых зданий разный объем услуг по техобслуживанию. На простаивающих объектах техобслуживание проводится реже, чем на полноценно эксплуатируемых. Но в любом случае без данной услуги нельзя обойтись.

Виды технической эксплуатации зданий и сооружений

Техническая эксплуатация зданий и сооружений на каждом объекте имеет свою специфику. Она определяется индивидуальными чертами объекта и условиями его использования. Выделяют полноформатное и периодическое техобслуживание зданий. При полноформатном управляющей компании передаются все полномочия по техническому обслуживанию. Она сама составляет график работ и выполняет их.

Периодическое обслуживание инициируется руководителем объекта по мере необходимости. Как правило, такая услуга технической эксплуатации зданий и сооружений актуальна для коммерческих и промышленных объектов. У них есть ответственное за состояние объекта лицо, которое при необходимости вызывает необходимых специалистов, ведет график осмотров, выполненных работ.

Техобслуживание зданий может включать полную работу с объектом или касаться только определенного объема коммуникаций. Например, владелец здания хочет работать с определенной компанией по электрике или сантехнике. А остальные задачи передаются управляющей компании.

Для некоторых объектов сложно найти одну компетентную во всех сферах организацию. К примеру, если на объекте используется аварийно опасное оборудование, и его обслуживание требует участия определенных специалистов. Это же касается лифтов и некоторых других систем.

Цели и задачи технической эксплуатации зданий и сооружений

Техническая эксплуатация зданий и сооружений имеет одну главную цель – продление срока службы объекта. У каждого строения есть фактический срок службы, определяемый при введении его в эксплуатацию. Грамотное техобслуживание зданий способно существенно увеличить этот срок.

Из главной цели выходят базовые задачи:

Цена технической эксплуатации зданий и сооружений зависит от его типа и уровня сложности. Самые дорогие услуги будут у промышленных объектов, крупных жилых комплексов, современных бизнес-центров и гостиниц. Самое недорогое обслуживание – у обычных жилых домов.

Этапы и объем работ в рамках технической эксплуатации зданий и сооружений

Заказать техническую эксплуатацию зданий и сооружений вы можете для любого объекта, даже для небольшого кафе или собственного загородного дома. В стандартном виде техобслуживание зданий включает следующие работы:

Техническая эксплуатация зданий и сооружений имеет различные факторы сезонности. Поэтому от специалистов требуется хороший уровень компетенции и опыт. Мастера должны понимать, к чему готовить дом перед наступлением зимы, знать, как предотвратить поломки, уметь выбирать оптимальные решения под конкретный объект.

Все работы обязательно проводятся с отчетной документацией. В ней фиксируется время и объем проведенных работ. Документацию могут потребовать контролирующие органы при проверках, так что бумаги должны вестись аккуратно и в соответствии с регламентом.

Если техобслуживание выполняется хорошей компанией, то снижаются риски и случаи аварийных поломок, продлевается период эксплуатации здания, отодвигаются сроки капитального ремонта. Фактически, нанимая ответственную компанию, владелец объекта экономит свои деньги и нервы.

Источник

Эксплуатация зданий

Эксплуатация зданий — это комплекс организационных и технических мероприятий, обеспечивающих безотказную и бесперебойную работу всех систем и конструктивных элементов объекта на протяжении всего эксплуатационного периода, а также полноценное функционирование объекта по назначению.

Каждый введенный в эксплуатацию строительный объект должен быть надежным, обеспечивать комфортные и безопасные условия для жизнедеятельности человека. Техническое обслуживание зданий и сооружений направлено на непрерывное поддерживание строений в исправном состоянии, своевременное устранение дефектов при их возникновении и обеспечение эксплуатационной пригодности.

Цели и задачи эксплуатации зданий

Чтобы объект был надежным и долговечным недостаточно только правильно провести строительство, но также важно чтобы грамотно и в соответствии действующих регламентов осуществлялась эксплуатация жилых зданий и сооружений или строений другого предназначения. Поэтому сразу после того, как произошел ввод в эксплуатацию здания должна быть организована инженерная эксплуатация, в основные задачи которой входит обеспечение:

Если правильно организовать техническое содержание зданий, то это позволит обеспечить не только бесперебойную работоспособность всех инженерных систем, но также существенно продлить эксплуатационный период строительных объектов.

Что включает в себя эксплуатация зданий, состав и правила проведения эксплуатационных работ

Безопасность эксплуатации зданий напрямую зависит от того, насколько правильно и качественно выполняется их техническое обслуживание.

Процессы эксплуатации строительных объектов подразумевают выполнение ряда работ, которые условно разделяются на три основные группы:

Также правила эксплуатации зданий на протяжении всего эксплуатационного срока предусматривают строгое соблюдение требований безопасности охраны труда, реконструкцию и модернизацию инженерных систем, оперативное устранение возникших неполадок, постоянное взаимодействие со сторонними организациями, помощь которых требуется в обеспечении качественного сервиса.

Кроме стандартных мероприятий техническая эксплуатация производственных зданий, общественных и жилых сооружений также включает административные процедуры. К их числу относят регулярную инвентаризацию коммуникационных систем, ведение технической документации, составление и сдача отчетов, поиск решений по повышению энергоэффективности.

Требования к эксплуатации конструкций зданий подразумевают строгое следование техническим регламентам и соблюдение утвержденного графика плановых мероприятий. Только при таком подходе можно обеспечить безопасность и комфортность жильцов или работающего персонала.

Документы, регулирующие эксплуатацию зданий

Система эксплуатации административных зданий, промышленных и других объектов четко регламентирована нормативно-правовыми актами:

Это основные документы, регламентирующие техническое обслуживание зданий. Кроме этого могут действовать и другие в зависимости от типа и назначения объекта. Например, если объектом выступает газовая котельная, то нормативная эксплуатация промышленных зданий осуществляется в соответствии ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

Кто отвечает за безопасную эксплуатацию

Для ведения эксплуатационного контроля собственниками объектов назначается ответственный специалист – инженер по эксплуатации зданий. По поводу квалификации такого специалиста конкретных указаний техрегламент не дает, но ввиду возлагаемых функций и повышенной ответственности очевидным фактом являет то, что такую должность занимать может только профессиональный специалист с профильным образованием.

Управление эксплуатацией

Современные объекты и сооружения – это достаточно сложные объекты с инженерным и техническим оснащением. Управление эксплуатации зданий состоит из следующих направлений, которые должна выполнять служба эксплуатации:

Любые возникшие нарушения в ходе эксплуатации сразу же должны устраняться. Для их своевременного обнаружения инструкция подразумевает диагностику и технический контроль, для проведения которого при необходимости должны привлекаться профильные службы.

Заключение

С появлением инноваций в реконструкции городской застройки система технической эксплуатации является необходимой для полноценного функционирования зданий. Если соблюдать порядок эксплуатации и действовать в соответствии технических регламентов, то можно с минимальными затратами обеспечить долговечность и надежность зданий, а также комфортную жизнедеятельность человека.

Источник