Фонды reits что это
Обладание собственной недвижимостью является чуть ли не главной жизненной целью миллионов людей. И вовсе не потому, что им негде жить. Главное объяснение – стремление к стабильности плюс желание максимально обезопасить свои сбережения. Но можно ли вложиться в недвижимость, не покупая ни дома, ни квартиры?
Что такое REIT
Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust – REIT) – это компания, которая владеет и в большинстве случаев управляет приносящей доход недвижимостью. Это могут быть офисные и жилых здания, склады, больницы, торговые центры, отели и др.
REIT дает возможность инвестировать в недвижимость без ее покупки. Деньги пайщиков фонд вкладывает в объекты, которыми сам же и управляет. После продажи или сдачи в аренду квартир, домов или отелей пайщики получают долю от прибыли, пропорциональную вложениям.
В большинстве стран законодательство позволяет компаниям, занимающимся недвижимостью, платить меньший корпоративный налог и налог на прирост капитала. REITs неоднократно подвергались критике, как структуры, поощряющие спекуляцию и снижающие доступность жилья.
REITs могут быть публичными компаниями, а также публичными компаниями, не котирующимися на бирже, или частными компаниями.
REITs могут быть долевыми, ипотечными и гибридными, то есть инвестирующими как в недвижимость, так и в ценные бумаги. В ноябре 2014 года акции REITs были признаны отдельным классом активов в стандарте Глобальной отраслевой классификации S&P Dow Jones Indexes и MSCI. Ключевые статистические данные для изучения финансового положения и функционирования REIT включают чистую стоимость активов (NAV), средства от операционной деятельности (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).
Больше всего таких фондов существует в США. Общая капитализация американских REITs составляет более 300 млрд долларов.
Преимущества инвестиционных фондов недвижимости
Риски для инвестора
В случае публично торгующихся REITs:
В случае небиржевых REITs:
Российские и иностранные REIT-фонды
В России покупка недвижимости – излюбленный способ вложить деньги. Другое дело, что инвестиции такого рода по карману далеко не каждому. Но есть вариант: обратиться к отечественному аналогу REIT – паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФн), позволяющим стать пайщиком с относительно небольшим начальным капиталом – в большинстве случаев начиная от 300 тыс. рублей.
Кстати, для начинающего инвестора даже такая сумма может оказаться неподъемной – и это первая сложность работы с российскими ЗПИФами. Другое неудобство – отсутствие информации по приобретаемым объектам недвижимости во время формирования фонда. В таких случаях многое зависит от профессионализма управляющего, что тоже устраивает далеко не всех.
И еще один рискованный момент – закрытость ПИФов. Вложить средства в фонд можно лишь при его формировании, а забрать их можно только после закрытия (а такие фонды существуют в среднем 5–10 лет). Несколько лучше обстоит дело с паями, если они торгуются на бирже или по ним регулярно выплачиваются дивиденды.
ЗПИФы бывают трех видов:
Очень часто ЗПИФы являются гибридными, занимаясь всеми названными видами инвестиций.
Инвестиции в иностранные REIT-фонды представляются более привлекательными. Во-первых, их бумаги гораздо более ликвидны, их можно свободно купить на бирже, причем по вполне демократичной цене: в среднем от 30 до 100 долларов за акцию. Во-вторых, большинство REIT-фондов выплачивают дивиденды, причем ежемесячно, как, например, Realty Income Corporation – американский трастовый фонд, который инвестирует в коммерческую недвижимость в США, Пуэрто-Рико и Великобритании.
Доходность
Доходность американского REIT-фонда в среднем составляет от 4 до 6 % годовых в долларах США. Цифры взяты до уплаты налогов.
Доходность российских ЗПИФов в принципе сопоставима с этими цифрами. Так, максимальный доход девелоперских закрытых паевых инвестиционных фондов составил за три года 34,79 %.
Налогообложение
Закрытый ПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, в отличие от пайщиков, которые уплачивают налог в момент продажи или погашения паев и при получении промежуточного дохода. Ставка налога для физических лиц-резидентов РФ составляет 13 %. (15 % в случае, если налогоплательщик зарабатывает в год более 5 млн руб.)
Налоговым агентом частного инвестора выступает управляющая компания, юридические лица платят налог самостоятельно. Ставка налога для них (резидентов РФ) составляет 20 %.
Пайщики-нерезиденты облагаются налогом в 30 % для физических и 20 % – для юридических лиц. Налоговым агентом в этом случае также является управляющая компания.
Что касается налогообложения дивидендов, выплачиваемых REITs, то для россиян, купивших акции на Московской или Санкт-Петербургской бирже – 30 %. Плюс 13 % налога, если россиянин продал свои акции с прибылью (причем прибылью не в долларах, а в рублях по курсу на момент продажи).
Вместо заключения
Возможность вложиться в недвижимость, используя REIT или ПИФ, есть практически у каждого, даже начинающего инвестора. Однако новичкам, как уже говорилось, лучше начинать с американских трастов. Некоторые российские ЗПИФы, торгующиеся на бирже, также выплачивают дивиденды, например, «Коммерческая недвижимость» (Сбербанк), но среди нескольких десятков фондов, получивших биржевой листинг, только в единичных случаях можно говорить о ликвидности.
Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.
Что такое REIT или как получать 12% дивидендов в USD?
Вы знаете что такое Real estate investment trust (REIT)?
Лично у меня давняя любовь к таким компаниям, почти 15% всего моего портфеля распределена между REITами.
Что такое REIT? Почему они привлекательны для инвестора? В чем их отличия от обыкновенных акций? Какие они бывают и почему, именно сейчас, нужно обратить на них внимание?
В данной статье планирую ответить на все эти вопросы.
А, ну еще про высокие дивиденды в долларах.
В США есть отдельный класс активов, которые называются Real estate investment trust, что на русском значит ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТИ.
То есть, это компания, которая специализируется на недвижимости.
Некоторые занимаются стройкой и последующей сдачей помещений.
Кто-то сдает помещения под больницы, под тюрьмы и другие гос. учреждения.
И получают доход, как вы поняли, именно с арендной платы по своей недвижимости.
Выписка из зарубежной статьи в википедии:
Взял и скопировал из википедии, перевод от гугла. Ни чего не менял.
Рейты не считаются обыкновенными компаниями и их акции отличаются от обыкновенных.
По законодательству США рейты ОБЯЗАНЫ выплачивать 90% своего, налогооблагаемого дохода, в виде дивидендов для своих акционеров.
90% дохода рейтов выплачивается инвесторам, а 10% средств идут на дальнейшее развитие компании.
Так, как 90% прибыли, это очень значимая выплата, то, в процентном соотношении, к стоимости акции, особенно в текущих условиях, дивидендные выплаты выглядят очень привлекательно.
Например SPG. Один из крупнейших фондов по коммерческой недвижимости, последняя выплата была 11.29%, естественно в USD.
При этом, даже при таких дивах, цена на акции продолжает расти.
Казалось бы, составил портфель из таких компаний, получаешь 10-12% дивидендов, да еще и акции растут в цене, красота!
НО, не все так просто.
По любому рейту, инвесторы платят 30% налога с дивидендов.
Даже российский инвестор. Дивиденд 12% и 3,6 из них вы отдадите в виде налога.
Значит выплата будет уже 8,4%. Что, в общем, тоже неплохо.
Я уже писал, что рейты бывают разные. Какие-то инвестируют в коммерческую недвижимость, какие-то в складские помещения, есть диверсифицированные фонды, которые инвестируют во все типы активов в своем секторе. Так же, есть ипотечные фонды.
Хочу поподробнее рассказать про фонд недвижимости, который инвестирует в коммерческую недвижимость (REIT), например в торговые центры и про ИПОТЕЧНЫЙ фонд (mREIT). Чем они отличаются и какие лучше выбирать.
Фонд, который инвестирует в саму недвижимость.
В самом простом понимании. Покупает или строит торговый центр и сдает его в аренду. Получает доход. покупает или строит еще недвижимость и снова сдает в аренду.
Потом выплачивают 90% годового дохода в виде дивидендов.
Лично мне кажется, что такая компания очень привлекательная, потому что такая компания, физически, не может обанкротиться. Потому что основной ее актив это недвижимость.
Они могут потерять арендаторов и потерять денежный поток, на время, но ее объекты никуда не денутся.
При этом очень ликвидно. Можно сказать “купил квартиру и сдаю ее, да еще и в любой момент могу продать”.
Фонды такого типа, не покупают недвижимость. Они выкупают закладные по ипотеке.
Свой доход,, такие фонды получают, от выплат по ипотеке своих заемщиков, закладные которых они выкупили.
Можно сказать что и тот и другой фонды занимаются недвижимостью и считаются рейтами, но на деле, это совершенно разные организации с разными бизнесом.
Значит, и МИНУСЫ И ПЛЮСЫ ТОЖЕ РАЗНЫЕ.
Плюсы и минусы РЕЙТОВ
Более 75% стоимости чистых активов, это недвижимость. 75% дохода компании поступает с арендных платежей. соответственно,
стабильный денежный поток, высокие дивиденды.
Как инвестировать в недвижимость на бирже
С помощью фондов недвижимости
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора
Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.
REIT: что это такое
REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.
Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.
REIT бывают трех категорий:
Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).
Преимущества REIT
Минусы REIT
Как вложиться в REIT
Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.
Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.
Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?
В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).
Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.
Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.
ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.
Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.
Преимущества ЗПИФн:
Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть
Как вступить в ЗПИФн
Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.
Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?
Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.
На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.
Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).
Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Недвижимость фондов REIT: пользоваться легко, а владеть сложно
Пандемия 2020 года осложнила перспективы многих отраслей мировой экономики, но в некоторых из них тренды стали более понятны и доступны широкому кругу инвесторов.
Так, уже до кризиса многие профессиональные инвесторы в недвижимость увеличивали вложения в объекты, востребованные в условиях шеринговой экономики при постоянно стареющем населении: дома престарелых, апартаменты и коливинги. При этом предполагалось, что для арендаторов — экономически активных людей — шеринговая экономика обеспечивает комфортную жизнь, где необходимость владеть собственностью не является ограничивающим фактором. Самое молодое из экономически активных поколение Z и вовсе не стремится к владению недвижимостью. Эта тенденция только укрепилась за время пандемии, и пока маловероятно, что поменяется после нее.
С одной стороны, вроде бы все здорово и удобно — не надо ничего покупать, любую вещь для жизни и работы можно взять в аренду на нужное время и пользоваться прямо сейчас: машину, квартиру, офис, дом на время отпуска, технологии, развлечения.
С другой стороны, в такой модели деньги концентрируются в руках собственников недвижимости, а экономически активный средний класс только тратит — пользоваться можно всем, но собственные активы не увеличиваются. Разрыв между менее обеспеченными и богатыми усиливается, и все больше людей не столько не хочет, сколько не может себе позволить чем-то владеть из-за непропорционально растущих в последние десятилетия относительно доходов цен на недвижимость.
При этом на доступном для большинства людей уровне инвестиции в недвижимость часто ограничены покупкой квартиры или небольшого коммерческого помещения под сдачу в аренду. Инвестиции же в отель или востребованные сейчас дата-центры и вовсе могут показаться дорогостоящим вложением, доступным немногим.
Поучаствовать в росте шеринговой экономики на стороне собственников недвижимых активов можно и с небольшим чеком. Простым способом будет покупка акций REIT-фондов (real estate investment trust). Так, в США их собственниками сейчас является примерно четверть населения — более 87 млн американцев.
Созданные в 1960 года на волне либерализации рынков капитала фонды REIT профессионально занимаются инвестициями в недвижимость в различных секторах — от дата-центров и телекома до торговых помещений и жилья. Их акции ликвидны, приносят дивидендную доходность, порог входа минимален (не нужно обладать суммой, необходимой для покупки целого объекта), с инвестора снимаются все заботы об управлении недвижимостью. Такие фонды отличаются льготным налогообложением со стороны регуляторов, а также правилами, обязывающими направлять прибыль инвесторам (например, Налоговое управление США признает фонд REIT, если на дивиденды распределяется 90% налогооблагаемой прибыли). Сейчас в мире около 40 стран имеют соответствующие режимы для обращения REIT, в том числе все страны G7.
Почему инвестиции в REIT могут быть актуальны сейчас
Нынешнее падение может также оказаться кратковременным: активы фондов обычно представлены ликвидными объектами недвижимости, стоимость которых в долгосрочном периоде, как правило, не снижается.
Например, в США в результате распродаж на фондовом рынке в 2020 году стоимость торгуемых REIT упала на 19%, при этом фундаментальные показатели фондов выглядят неплохо:
REIT vs. S&P 500
Перспективные секторы REIT
Крупнейший аналитический центр NAREIT и биржа FTSE выделяют 13 секторов недвижимости, которыми владеют, а в ряде случаев и управляют фонды REIT.
Как выбирать REIT и что нужно знать
В целом при выборе фонда REIT, помимо отраслевой специализации, географии бизнеса и ключевых показателей вроде соотношения цены акции к NAV, прибыли от операционной деятельности к процентным платежам, нужно оценивать и тренды в соотношении долга к собственному капиталу, наличие свободной (необремененной) недвижимости, дюрацию долга, а также основные юридические обязательства фонда по заемному финансированию.
Инвестировать в REIT может быть хорошей инвестиционной идеей для широкого круга частных инвесторов из России. Уровень риска у таких вложений в различные сектора недвижимости умеренный, горизонт инвестирования — средне- и долгосрочный. Дивидендный поток в обеспеченных недвижимостью долларовых активах вполне стабильный и довольно высокий — 4–7%, при удачном стечении обстоятельств его можно будет дополнить доходом от роста капитализации самого фонда REIT. При этом нужно быть готовыми к высокому налогу (для нерезидентов США он может составить до 30%) и необходимости подавать соответствующие налоговые декларации.
* Не является инвестиционной рекомендацией