Как сделать двухэтажную квартиру
Перепланировка двухуровневой квартиры
Перепланировки в двухуровневых квартирах – явление хоть и относительно новое, но достаточно популярное, несмотря на определенные сложности подобных работ.
Сразу оговоримся, что речь в нашей статье в большей степени пойдет не об изначально двухуровневой квартире, а о жилом помещении, образованном из двух квартир, расположенных на разных этажах – иначе говоря, квартирах, объединенных по вертикали.
В ней мы расскажем, как и в каких домах можно делать двухуровневые квартиры, отметим технические нюансы и рассмотрим документы для согласования такой перепланировки.
В какой серии домов есть двухуровневые квартиры
Двухуровневые квартиры в жилых зданиях появились очень давно и не считались чем-то из ряда вон выходящим, но с развитием индустриального домостроения в городской застройке они стали редкостью. Тем не менее, проекты жилых домов с двухуровневыми квартирами делались даже для панельных многоэтажек, построенных в советский период.
Примером московских проектов, могут служить панельные дома серии ЭЖРЧС, где большие квартиры были спроектированы двухуровневыми, или дом-корабль на ул. Б. Тульская.
Панельный дом на Б. Тульской улице и план квартиры в нем
В настоящее время, с ростом числа домов, построенных по индивидуальным проектам, квартир, изначально расположенных на двух уровнях, стало гораздо больше. В некоторых жилых комплексах до 10% квартир – двухуровневые.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на вопрос, можно ли сделать двухуровневую квартиру в конкретном жилом доме, важно учитывать конструкционные особенности различных зданий.
Перепланировка с объединением двух квартир по вертикали в одну двухуровневую предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии с установкой лестницы.
Независимо от типа конструкции дома, устройство проема в перекрытии является сложной задачей и требует инженерных расчетов, учитывающих состояние и конструкцию перекрытия.
К примеру, в современных монолитных домах устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще в силу его практически равной прочности в любом месте.
В домах, где перекрытия собраны из отдельных железобетонных плит, нужно учесть множество факторов:
Перед демонтажными работами будет необходимо провести инженерное обследование помещений на предмет возможности объединения квартир в одну двухуровневую.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями для устройства проема и установки лестницы потребуется выполнить гораздо более масштабное инженерное обследование, обусловленное следующими факторами:
Помимо этого, потребуется учесть, что деревянные, смешанные и сборные железобетонные перекрытия потребуют расположения лестницы вдоль несущих балок и плит перекрытий, что ограничивает варианты ее размещения.
H2 Как сделать двухуровневую квартиру из двух квартир
Для начала нужно учесть, что сделать двухуровневую квартиру можно лишь согласовав это мероприятие как перепланировку. Подробнее об этом будет сказано ниже, а сейчас остановимся на технической стороне такой перепланировки.
Намечая объединение жилых помещений по вертикали, следует помнить, что придется пожертвовать значительной площадью квартиры ради устройства лестницы.
В большинстве жилых домов с бетонными перекрытиями, они собраны из отдельных строительных деталей – плит различной толщины и конструкции.
Плиты перекрытий при устройстве проема для установки лестницы могут демонтироваться как целиком, например, в том случае если комната, в которой планируется устройство лестницы, имеет перекрытия небольшой длины, так и частично.
Независимо от конструкции перекрытий, устройство межэтажного проема требует обязательного усиления – колоннами, рамами, разгружающими опорами или другими металлоконструкциями. При этом рассчитывается нагрузка как на перекрытие, в котором будет прорезаться проем, так и на остальные элементы несущей конструкции здания.
Так как лестница в двухуровневой квартире является, пожалуй, ключевым элементом, расскажем о вариантах ее конструкции подробнее.
При соединении квартир по вертикали используются маршевые лестницы (вроде тех, которые можно увидеть в подъезде) и винтовые. Чаще всего, владельцы двухуровневых квартир останавливаются на данном варианте, так как винтовая лестница занимает меньше места, хотя и не отличается удобностью в использовании.
После того, как проем будет вырезан, можно приступать к установке лестницы, при проектировании которой потребуется учесть строительные нормы (например, СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»), которые определяют геометрические параметры лестницы.
Так, например, высота перил должна быть не менее 80 сантиметров, а сами перила должны отступать от стены минимум на 4 сантиметра. Кроме того, ступени лестницы в двухуровневой квартире должны быть не ниже 12 сантиметров и не выше 20.
Строительные правила гласят, что высота между краем отделки, ограждающей проем в перекрытии, и ступенями, не должна быть меньше 2 м. В принципе, чем больше этот просвет, тем удобнее впоследствии использовать лестницу.
Последним параметром, который мы упомянем, станет наклон марша – рекомендуется выдерживать около 25 градусов, однако строительными правилами не запрещается устройство лестниц с уклоном от 20 до 50 градусов.
Согласно СНиП 21-01-97 о пожарной безопасности зданий, лестница в двухуровневой квартире может выполняться из дерева и металла.
Как из двухуровневой квартиры сделать две квартиры
Популярность двухуровневых квартир среди покупателей недвижимости остается ограниченной в силу объективных обстоятельств:
В последние годы еще одним фактором против лестниц стали ограничения для возможности автоматизированной уборки многоуровневых квартир.
Вопросы, как разделить двухуровневую квартиру на две обратно, нашим специалистам задают достаточно часто.
Чтобы из двухуровневой квартиры сделать вновь две квартиры, также потребуется подготовить проектную документацию и согласовать эту перепланировку.
Для этого на каждом из уровней должен быть вход в квартиру и, если он был заделан, его потребуется восстановить. То же относится к помещениям кухни, санузлов и коридоров – каждая из квартир после перепланировки должна соответствовать действующим требованиям.
Как и устройство проема, его заделка и демонтаж лестницы потребуют инженерного обследования квартиры, на основании которого будут приниматься проектные решения.
Например, замоноличивание проема в железобетонном перекрытии потребует установки металлической арматуры и ее крепления к существующей арматуре сваркой.
В случае необходимости получения независимых адресов для каждой из квартир, потребуется выполнить переоформление кадастрового учета.
Перепланировка и перенос мокрых зон в двухуровневой квартире
Перепланировка с объединением квартир по вертикали открывает определенные возможности для размещения санузлов и кухонь.
На верхнем уровне становится возможным устраивать мокрые зоны таким образом, что они будут полностью или частично располагаться над кухней первого этажа квартиры (согласно п. 9.22 СП 54.13330.2016).
Согласование перепланировки двухуровневой квартиры
Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник (это продиктовано п.1 ст.40 ЖК РФ).
Чтобы сделать двухуровневую квартиру из двух квартир как этого требует законодательство, потребуется предварительно получить разрешение на данные работы.
Устройство проема в перекрытии для объединения квартир согласовать также сложно, как и проем в несущей стене, и объясняется это конструктивными особенностями жилых домов и потенциальной опасностью данных мероприятий.
Считаем нужным предупредить, что самовольно изменять перекрытия и устраивать проемы в несущих стенах не только запрещено, но и небезопасно. А в случае аварии собственника может ожидать не только административная, но и уголовная ответственность.
К тому же, вероятность того, что подобную перепланировку получится узаконить после проведения мероприятия, значительно ниже, чем до ремонта. Как было сказано выше, восстановление перекрытия в квартире – работа не из простых.
Документы для согласования работ по устройству двухуровневой квартиры включают проект перепланировки и техническое заключение (в некоторых районах МО нужен только проект).
Проект перепланировки сможет разработать любая проектная организация с допуском СРО, а вот за техническим заключением потребуется обратиться к автору проекта дома или замещающей его организации.
После получения разрешения можно будет приступить к работам, строго следуя согласованной проектной документации. Перепланировка с объединением квартир в двухуровневую требует высокой квалификации строителей и наличия у подрядной организации допуска СРО.
Устройство проема в бетонном перекрытии выполняется безударным методом – с помощью алмазной резки. Необходимый авторский надзор за реализацией проекта осуществляется непосредственно проектной организацией.
Устройство проема в межэтажном перекрытии оформляется актом скрытых работ, который потребуется на этапе приемки выполненного ремонта надзорным органом. Только после проверки объекта приемочной комиссией и подписания акта о завершении перепланировки можно будет считать процедуру согласования законченной.
Учитывая сложность перепланировки с объединением квартир и устройством двухуровневого жилья, согласование таких работ лучше доверить опытным посредникам. То же можно сказать и о согласовании разделения квартиры на две – такая перепланировка также относится к сложным.
При желании вы можете обратиться за согласованием перепланировки «под ключ» к специалистам нашей компании. Мы сможем разработать для вас проект перепланировки и утвердить его в госорганах. В нашей практике уже неоднократно встречались подобные проекты.
Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом кухни
Перед нами перепланировка в двухуровневой квартире, состоящей из двух жилых комнат, совмещенного санузла, двух коридоров, кухни, лестницы. В результате переустройства назначение некоторых помещений поменялось. К двум жилым комнатам присоединилась гостиная, расширен тамбур, перенесена лестница, кухня и совмещенный санузел.
Общая площадь квартиры – 57 м². Располагается она на 1-2 этажах жилого восьмиэтажного здания 1963 года постройки по индивидуальному проекту. Имеет отдельный вход. Изначально, согласно пояснительной записке, помещение имело «хозяйственно-бытовое» значение, но в результате перепланировки ее строение было адаптировано под жилое.
Среди представленных перед вами документов техническое заключение о состоянии конструкций, проект перепланировки помещений.
Увидеть весь объем проведенных мероприятий вы сможете, рассмотрев план «Существующая планировка» и «План сносимых и возводимых перегородок».
После перепланировки, как мы говорили ранее, назначение и расположение помещений изменилось. Совмещенный санузел (2) на первом этаже был демонтирован вместе с ненесущими стенами, затем перенесен этаж выше в ту же часть помещения (и получил порядковый номер 6).
Однако на первом этаже все же был устроен туалет, рядом с новой кухней (2, ранее 6) на месте старой лестницы. Напомним, что при старом расположении помещений кухня находилась на верхнем этаже.
Вообще надо сказать, что при переустройстве в мокрых зонах (санузел, уборная, кухня) проложили гидроизоляцию, установили новую сантехнику и электрическое оборудование (электроплиту).
Из-за того, что лестница была перенесена в бывшее жилое помещение (4, а ныне 5), во верхнем этаже появилась гостиная (7).
В ходе перепланировки были проведены обширные фасадные работы по расширению, утеплению и изоляции тамбура, необходимые для того, чтобы он не пропускал холод и запахи с улицы.
Также упомянем, что прошел демонтаж встроенных шкафов на двух этажах, что послужило расширением доступного пространства.
Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:
По телефону компании: 8 (495) 799-25-07
По электронной почте: info@gsps.ru
В форме вопрос-ответ: «Нажмите здесь«
У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 
По WhatsApp 
Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.
Двухуровневые квартиры – что это такое, как выглядят, плюсы и минусы, особенности, можно ли сделать?
Такое домостроение было популярно 5-10 лет назад, но со временем эта тенденция пошла на спад. В настоящее время наблюдается пик популярности, двухуровневые квартиры снова в тренде. Они открывают широкие возможности для зонирования пространства и дизайна.
Что такое двухуровневая квартира?
Речь идет о жилье, комнаты в котором расположены на двух этажах. Тем, кто интересуется, что это – двухуровневые квартиры, стоит знать, что это в своем роде имитация загородного дома. Те, кто мечтают о нем, но пока не могут себе позволить или не хотят перебираться из в пригород, и становятся покупателями апартаментов, занимающих пару этажей. Это отличная возможность создать изолированные зоны, особенно для больших семей, где есть как дети, так и пожилые родственники. Такое жилье на рынке стоит дороже аналогичного по площади, но расположенного на одном уровне.
Как выглядят двухуровневые квартиры?
Внешний вид двухуровневых квартир и их внутренняя отделка зависят от личных предпочтений владельца, но есть негласное правило, которого придерживаются многие – внизу организовывают парадную зону, а на втором этаже – приватную. Как правило, при входе человек видит гостиную, место для приготовления пищи, санузлы, а поднимаясь по лестнице – спальни и детские. Однако эти стандарты весьма условны. Владелец может придумать какую угодно планировку, ведь что такое двухуровневые квартиры – это жилье, где все подчинено законам владельца, его предпочтениям и привычкам.
Плюсы и минусы двухуровневых квартир
Специалисты считают, что достоинство такого жилья компенсируется его недостатками. К плюсам относят:
Минусы двухуровневых квартир:
Особенности двухуровневых квартир
Основные отличительные черты такого жилья:
Можно ли сделать двухуровневую квартиру?
Живущие в обычном многоквартирном доме нередко задумываются о создании двухуровневой квартиры, реально ли это? Вполне выполнимо, если приобрести сразу две квартиры – одну над другой. Выполнив в перекрытии проем и установив в нем лестницу, можно получить желаемый результат. Однако такое жилье придется узаконивать, поэтому не обойтись без дополнительных трат и согласований в различных инстанциях. Маленькие двухуровневые квартиры делают даже из «коммуналок». Это отличное решение по расширению жилплощади.
Как сделать двухуровневую квартиру?
Если денег на покупку второго жилья выше или ниже этажом нет, небольшая двухуровневая квартира может получиться из обычной, если у нее высокие потолки. Специалисты называют подходящий уровень в 4 м, но даже если метраж в однушке меньше, не стоит расстраиваться. На втором этаже можно оборудовать спальное место. Интересующимся, как сделать двухуровневую квартиру из обычной, стоит руководствоваться следующим планом:
Как сделать перекрытие в двухуровневой квартире?
Порядок действий тут таков:
Лестница в двухуровневой квартире
Здесь у владельца развязаны руки, он может выбрать любой вариант, какой пожелает, но нередко бывает так, что проем под нее слишком узкий и тогда его приходится расширять, а это новые затраты и неудобства. Двухуровневая трехкомнатная квартира может быть оборудована любой лестницей, но при этом необходимо помнить, что чем она уже и круче, тем травмоопаснее.
Крутой уклон экономит площадь жилья, но повышает риск падения, к тому же создает препятствия для подъема мебели. Лучше остановить свой выбор на широком варианте, который при желании может иметь дополнительные функции: встроенного шкафа, библиотеки, а некоторые даже умудряются оборудовать под ней санузел. Можно убрать сюда и часть кухни, спрятав там холодильник, микроволновую и обычную печь.
Лифт для двухуровневой квартиры
Если в доме есть пожилые, маленькие дети и животные, которые могут травмироваться при падении с высоты, то лучше остановить свой выбор на лифте. Двухэтажная квартира с таким приспособлением приобретает особый статус, но и затрат потребует немалых. Первое, о чем нужно подумать – размеры. В небольшом по габаритам лифте передвигаться придется по одному. Кроме того, он должен быть прост и понятен в управлении как детям, так и старикам. Вид конструкции зависит от полезной площади, ну а дизайн должен соответствовать стилю интерьера.
Как узаконить двухуровневую квартиру?
Если владелец купил обычную квартиру и хочет провести перепланировку, ему придется согласовывать свои действия в соответствующих инстанциях. Действовать нужно по следующему плану:
Дизайн двухуровневой квартиры
Существует масса вариантов дизайна такого жилья:
Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две?
Если приобретенная квартира на двух уровнях не отвечает предъявляемым к ней требованиям, да и просто не нравится, ее можно разделить на две. Однако, это получается не всегда. По закону кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами. Не разрешено делать ванную и туалет над помещением, где стоят печи и проведен газ. Если в квартире все так обустроено, то могут возникнуть проблемы. Кроме того, нередко при объединении двух квартир санузлы оставляют только на одном этаже, а при разделении получится, что одна квартира их лишится, а этого допустить нельзя.
Как разделить двухуровневую квартиру на две отдельные?
Порядок действий при разделении двухуровневых квартир с мансардой и без стандартный: