Формат стрит ритейл что это
Всё про Street Retail
Коммерческая недвижимость в настоящем может быть представлена в разных форматах. И одним из самых популярных является street retail (стрит-ритейл). Само понятие появилось в России не так давно. До этого выделяли только коммерческую недвижимость. Необходимости что-то обособлять не было.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Однако рынок не стоит на месте. Постоянно появляются новые понятия и явления, которые обрастают своей спецификой. И предпринимателю в этом стоит разобраться, чтобы не упустить возможность получить доход.
Что такое стрит-ритейл?
Под этим понятием непосредственно подразумеваются коммерческие помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы. Такая недвижимость может быть изначально отнесена к нежилой. Например, во многих новостройках застройщик ещё при создании проекта часто отводит первый этаж под офисы или магазины.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
Однако, что особенно характерно для исторических зданий, стрит-ритейлом может стать и часть здания, которая была переведена в нежилой фонд. Стоит учесть, что для этого нужно провести специальную процедуру. Очень важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, а также собственную систему коммуникаций (или такую, которую можно было бы без труда обособить). Большое значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.
Объекты стрит-ритейла были в России уже довольно давно. Например, аптеки на первом этаже в Москве можно обнаружить на снимках, относящихся к 20-м годам прошлого века. Однако само понятие является относительно новым для отечественного рынка. И оно пришло к нам с Запада вместе с системой характеристик, с принципами управления такой недвижимостью и с другими, не менее важными нюансами.
Стрит-ритейл позволяет довольно хорошо зарабатывать. Однако для этого нужно разобраться в том, о чём идёт речь и как лучше всего использовать такое имущество. Вникнуть в детали важно и тем, кто ищет для своего бизнеса подобные объекты в аренду.
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:
С ними нужно разобраться детальнее. Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон.
Проходимость
Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом. Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла. Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.
Проходимость может оцениваться разными критериями. Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию. Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание.
Локация
Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:
Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности. Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован.
Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.
Стоимость
Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.
Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.
Особенности и назначение стрит-ритейла
Чтобы иметь возможность оптимальным образом распорядиться стрит-ритейлом, нужно как можно лучше понимать его специфику. А для этого стоит учесть особенности:
Необходимо иметь в виду, что выше перечислены особенности стрит-ритейла, характерные для него в целом. Но определённая специфика бывает у конкретных объектов, расположенных в определённой зоне или же в конкретном здании.
Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды
Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить. Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
В целом нужно опираться на следующее:
При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.
Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь. Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству. Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.
Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль. Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду.
Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.
Инвестиции в стрит-ретейл: какой доход приносит арендный бизнес
Первая половина 2021 года прошла достаточно активно с точки зрения открытий новых заведений стрит-ретейла. Несмотря на то что мы находимся на волне ограничений, нельзя сказать, что рынок замер. Мы не сможем избежать череды закрытий заведений общепита, но, вероятнее всего, это будут либо не самые прибыльные проекты (с точки зрения крупных игроков ресторанного бизнеса), либо новые проекты, которым еще не удалось заполучить свою аудиторию.
Стоит отметить, что сейчас удачное время для новых проектов — пока действуют некоторые ограничения, есть возможность «зайти в проект» и делать ремонтные работы без особых потерь с точки зрения недополученной прибыли. Поговорим о том, что сегодня нужно знать, чтобы инвестиции в помещения формата стрит-ретейл приносили реальный доход.
Кто сегодня покупает?
Инвестор в прошлом, сейчас и в перспективе — это человек, который при покупке объекта прежде всего обращает внимание на существующую или потенциальную доходность. Всегда будет важно, надежный ли арендатор занимает помещение, кто и на каких условиях может заменить его в случае ухода. По локации инвестор, как и ранее, будет обращать внимание на перспективу развития того или иного района.
Стоит отметить, что портрет инвестора не изменился под влиянием пандемии — это преимущественно бизнесмены, топ-менеджеры различных компаний, руководители крупного звена. В большинстве своем это частные инвесторы, использующие покупку объекта формата стрит-ретейл как альтернативный финансовый инструмент. Круг профессиональных игроков рынка коммерческой недвижимости формата стрит-ретейл сформировался достаточно давно, и появление новых участников мы наблюдаем не так часто. Среди так называемых новичков можно выделить банки из первой пятерки, которые стали создавать внутри себя инвестфонды. В целом покупатели стали больше внимания обращать на устойчивость бизнеса того или иного арендатора в зависимости от того, как он себя вел в пандемию, соблюдал ли график платежей за последние 6–12 месяцев и так далее.
Доля инвесторов в Москве распределяется следующим образом: 40% — покупатели из Москвы, 20% — из Санкт-Петербурга, оставшиеся 40% составляют региональные покупатели. Интерес со стороны инвесторов из регионов, безусловно, есть, это в том числе Владивосток, Новосибирск, Пермь. Региональные заявки чаще всего лидируют по количеству, но не всегда оказываются качественными по причине того, что иногда у региональных инвесторов не хватает средств для приобретения желаемого помещения в Москве. Если говорить о странах СНГ, то больше всего мы замечаем интерес инвесторов из Казахстана. Заявки инвесторов есть на приобретение помещений под свой бизнес и с готовым арендным бизнесом.
Куда инвестировать?
Пандемия оказала неоднозначное влияние на стрит-ретейл — больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы (Тверская, Арбат), на которых сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее). При этом в силу тех же ограничений вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах, находящихся на минимальном расстоянии от потребителя: аптеки, супермаркеты и специализированные магазины продуктов, стройматериалов, товаров для дома, для детей. Также в спальных районах вырос спрос на коворкинги, связанный с переводом значительного количества сотрудников офисов на удаленку.
Правила игры
Инвестору при желании приобрести тот или иной объект прежде всего следует отталкиваться от бюджета, получения желаемой доходности и локации помещения.
Классической моделью приобретения торгового помещения с готовым арендным бизнесом считается покупка объекта с консервативным подходом, заменяющим банковский депозит, с доходностью от 8–11% годовых (что эквивалентно 9–12 годам окупаемости).
Некоторые инвестиционные сделки несут спекулятивный характер, то есть покупка объекта с дальнейшим возможным увеличением доходности до 19% (с учетом необходимых инвестиций в объект сроки окупаемости могут составить от трех до шести лет). Несмотря на то что данный вид инвестиций кажется более привлекательным, такие объекты требуют дополнительных вложений, опыта и понимания специфики на рынке стрит-ретейла.
Знаковую покупку в центральных торговых коридорах можно считать коллекционной. Доходность по такой покупке не превысит 8% годовых (более 12 лет окупаемости), при этом помещение будет ликвидным и востребованным всегда.
Тем, кто планирует свой бизнес всерьез и надолго либо рассматривает вариант с долгосрочными инвестициями, может быть интересно купить пустое торговое помещение под свой бизнес. Это позволит запланировать развитие на более долгий период, а в случае неудачи в своем деле сдать это помещение в аренду.
Выбираем помещение стрит-ретейла
При выборе качественного помещения прежде всего следует обращать внимание на локацию. Наиболее удачными являются помещения, расположенные на выходе или в прямой видимости от станций метро, а также помещения в крупных жилых массивах и центрах деловой активности.
Уже несколько лет сохраняется спрос на объекты, расположенные на интенсивных пешеходных и автомобильных потоках вдоль пешеходных и транспортно-пешеходных улиц Москвы в ЦАО, которые являются не менее интересными и для большинства арендаторов.
Помещения у станций метро площадью от 50 до 120 кв. м с витринами и отдельным входом считаются наиболее ликвидными. Однако густонаселенные (сложившиеся) спальные районы также всегда были интересны инвесторам. Особенно привлекательными остаются помещения до 700 кв. м, подходящие под продуктовых ретейлеров.
При выборе помещения обязательно стоит обратить внимание на его технические характеристики, такие как электрическая мощность, наличие водопровода, канализации, вытяжки, вентиляции, тепла, так как отсутствие определенных коммуникаций может ограничить перечень возможных арендаторов.
В 2021 году средний чек покупки в стрит-ретейле столицы варьируется от 60 млн до 200 млн руб. При этом совершается большое количество сделок и с бюджетом ниже 60 млн руб., но это в основном либо небольшие помещения с арендатором в спальных районах и ТиНАО, либо помещения в новостройках на этапе строительства. В случае с нежилыми помещениями в новостройках в сроки окупаемости необходимо заложить еще время на стройку, а также поиск нового арендатора.
Учитываем риски
Главный риск при инвестировании — приобретение неликвидного помещения, что может привести не только к заморозке, но и к потере денежных средств. Чтобы этого избежать, лучше воспользоваться услугами профессиональных консультантов.
Снос соседних зданий по программе реновации или риск сноса здания, в котором располагается помещение, капитальный ремонт здания или его фасадов, неустойчивость бизнеса арендатора — ряд этих негативных факторов также следует учесть и изучить при покупке коммерческой недвижимости.
Что будет дальше
Сегодня мы наблюдаем прирост числа инвесторов в стрит-ретейле, так как это альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая превышает ставки по депозитам и может достигать до 19% годовых. Рост курса валюты в 2020 году и падение рубля (в январе — декабре 2020 года реальный эффективный курс рубля снизился на 14%) спустя время сподвигнул инвесторов к сделкам в стрит-ретейле. Выиграв на курсовой разнице, они смогли приобрести уже более дорогие и ликвидные объекты.
Цены на помещения в центральных локациях в перспективе продолжат рост, так как спрос со стороны инвесторов сохраняется, а предложение качественных помещений формата стрит-ретейл ограничено. В целом в последние годы мы наблюдаем становление рыночных показателей доходности на более низком уровне, что не приводит к уменьшению спроса.
Что такое стрит-ритейл
Или какие объекты недвижимости ликвидны даже в кризис
Какой торговый формат помещений, по Вашему мнению, является самым прибыльным и охватывает большой поток потенциальных клиентов? Какие объекты недвижимости своим выгодным расположением остаются ликвидными даже в кризис? Это стрит-ритейл магазины! Объекты этого типа создают подобие торговых коридоров. Помещения street retail в Москве в основном сосредоточены на Арбате, Ленинградском, Кутузовском проспектах. В статье ниже рассмотрим плюсы, минусы, цены и список товаров, которые лучше всего продавать в таких магазинах.
Что такое стрит-ритейл: плюсы и минусы
Проще говоря, street retail – это определенный формат магазина. Торговая точка располагается на первом этаже жилого дома. Первые объекты подобного типа появились еще в средневековье, но в основном были узко специализированы: кузни, ткацкие лавочки и пр.
Принцип торговых улиц до сих пор сохранился в Европе, но практически исчез в нашей стране. Тенденция к возобновлению объектов торговли в домах на первом этаже наблюдается в России лишь в последние десятилетия. И, пожалуй, можно отметить лишь street retail магазины Москвы. Основными плюсами таких помещений являются:
Кроме того, стоимость аренды может быть меньше, чем в ТЦ. Любая специализация и собственное оформление интерьера также является плюсом.
Помещения стрит ритейл имеют и недостатки. Владельцу либо арендатору необходимо самому заботиться о безопасности объекта, коммунальных платежах, синергии (сотрудничестве), согласовании размещения вывесок и пр.
Что продавать в «магазинах на первом этаже»
Стрит ритейл недвижимость в Москве занимают в основном сети фаст-фудов, обувных магазинов, кафе и рестораны. Однако их могут потеснить парикмахерские, spa-салоны и медцентры: их число растет с каждым годом.
Специалистами были выделены категории товаров, которые чаще всего продаются в street retail. Половину сегмента делят между собой продукты и фуд-корт – по 25% у каждого. По 10% у товаров для дома (стройматериалы, техника, мебель, электроника) и продукции для детей. Далее следуют:
Они имеют по 5% каждый. Оставшиеся проценты делят между собой ювелирные салоны, магазины подарков, зоотовары и сфера развлечений.
Если Вы решили продавать элитную парфюмерию, электронную технику или открыть ресторан высокого класса, стоит рассмотреть покупку помещения в центре города. В спальных районах большую популярность имеют товары для дома повседневного спроса.
Цены на стрит ритейл
Street retail – формат недвижимости, который, как уже было сказано в самом начале, будет ликвиден при любой ситуации на рынке площадей под торговлю. Основываясь на последних данных экспертов, арендная ставка в ТЦ варьируется в диапазоне от 10 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как в стрит ритейле составляет от 7 тыс. руб. до 15 тыс. руб. за квадратный метр. Самыми приоритетными, а, следовательно, и дорогими «торговыми коридорами» в Москве на сегодняшний день являются:
По данным исследований, в центре Москвы удачно идут дела в основном у магазинов продуктов и ресторанов. Салоны обуви и одежды отмечают спад покупательской способности на 30% по сравнению с прошлым годом.
Достоинства и недостатки магазинов формата стрит-ритейл
Среди широкого спектра торговых помещений есть один формат, который приносит максимальную прибыль и является рентабельным в любой период экономики. Это магазины стрит-ритейл, которые выстраиваются по типу сплошного ряда торговых объектов, вход в которые – прямо с улицы. В столице такие магазины размещаются в центральных районах. Предлагаем проанализировать преимущества и недостатки магазинов данного формата, а также вопрос ассортимента товаров и ценовую политику таких торговых объектов.
Достоинства и недостатки.
Магазины формата стрит-ритейл обычно располагаются на нижнем этаже жилого здания. История такого принципа размещения уходит в средние века европейских городов, когда на первом этаже двухэтажных домов устраивали кузни, цирюльни, булочные и другие лавки. Получались целые улицы со сплошным рядом торговых и других точек, и этот принцип до сих пор действует в Европе. В России магазины в данном формате широко не размещались, и только последние несколько десятилетий стрит-ритейл стал распространятся в крупных городах. Лидирует в этом направлении столица.
Помещения стрит-ритейл (http://abnburo.ru/abn/street-retail/), как магазины, имеют ряд преимуществ:
— наглядность и хороший обзор такого магазина широким потоком потенциальных покупателей;
— предельная близость к покупателям;
— выход на улицу обеспечивает попадание в магазин без задержек;
— свободный график работы;
— более доступная стоимость арендной ставки в сравнении с торговым центром;
— возможность самостоятельного выбора оформления витрин и интерьера помещения.
К недостаткам магазинов стрит-ритейл можно отнести необходимость арендатора или собственника самостоятельно обеспечивать охрану, оплату коммунальных и других платежей, сотрудничество с поставщиками, согласовывать размещение наружной рекламы, проведение линий телефонной связи и интернета.
Ассортимент товаров и услуг.
Как показывает статистика, в помещениях формата стрит-ритейл в столице чаще всего размещаются объекты общепита и магазины обуви. Увеличивается в последнее время число салонов красоты и медицинских центров.
По исследованиям специалистов, в магазинах стрит-ритейл продаются различные продукты и готовые блюда сегмента фуд-корт – по 1/4 общего количества. По 1/10 занимают товары хозяйственного назначения для дома и товары для детей. Также в формате стрит-ритейл реализуют обувь и одежду, косметику, автомобили. В помещениях этого типа размещаются спортивные клубы, банковские отделения и салоны связи. На их долю приходится по 1/20 от общего числа магазинов. И в остальных точках стрит-ритейла работают ювелирные магазины, подарочные, товары для животных и развлекательный сектор.
Для продажи дорогой парфюмерии, электроники или работы высококлассного ресторана разумнее выбирать помещение в центральном районе. В районах более удаленных, среди большого количества жилых домов, рентабельнее будет работать магазин товаров для ежедневного использования. Аренда стрит ритейл (http://abnburo.ru/abn/street-retail/arenda/) будет подходящим вариантом.
Как уже было сказано, помещения формата стрит-ритейла относятся к типу коммерческой недвижимости с постоянным спросом и хорошей рентабельностью. Если сравнить арендную ставку в торговом центре с магазином стрит-ритейл, то последняя выгоднее: в ТЦ – 10-17 тысяч рублей за кв.м, в стрит-ритейле – 7-15 тысяч рублей. Центральные улицы Москвы известны не только самыми большими торговыми уличными коридорами, но и максимальными арендными ставками.
Лучше всего в плане получения прибыли обстоят дела у арендаторов и владельцев продуктовых магазинов и ресторанов. Снизились доходы в магазинах обуви и одежды – примерно на 1/3.
Street retail: классифицировать или нет?
Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфический формат, отличный от формата ТЦ и супермаркетов, возникла примерно в середине 2000-х, – рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – Классический стрит-ритейл – это все-таки торговые коридоры внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль крупных магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». Со временем к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.
Собственной классификации для объектов стрит-ритейла на сегодняшний день не существует, хотя, разумеется, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей). Вторым критерием классификации торговых операторов стрит-ритейла является категория товара», – комментирует Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости Delta estate. По данным эксперта, распределение товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах выглядит так:
– рестораны и фуд-корты – 25%
– детские товары (за прошедший год интенсивно развиваются такие сети: «Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») – 10%
– товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары, книги – 10%
– спортивные клубы (активно развивается сеть фитнес-центров «Зебра») – 5%
– автомобили (количество автосалонов резко возросло) – 5%
– косметика («Л’Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) – 5%
– одежда и обувь и галантерея – 5%
– ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. – 2%
– сфера развлечений (обязательная составляющая торговых центров) – 2%
– зоотовары (их появляется все больше) – 1%
«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красоты, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно растет на фоне популяризации здорового образа жизни и красоты. Правда, в этой нише не замечено ярких, крупных сетевых операторов, в основном это небольшие компании-одиночки», – продолжает Александра Яковенко.
Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, поясняет Елена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, или крупные ЖК за МКАД – предполагает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сегмент «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».
Сегмент быстро развивается, оставаясь без собственной внятной классификации. Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что эта классификация нужна в принципе. «В такой классификации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфических характеристик, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, помимо проходимости, наиболее важными являются индивидуальные технические параметры самого помещения, а именно: площадь, возможное использование, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», – считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.
Классификация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл довольно разнообразен. И – что еще важнее – в данном сегменте наличие или отсутствие какой-либо незначительной на первый взгляд характеристики может увеличить или уменьшить цену буквально в разы. Например, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами существенно (на 20-70%, в зависимости от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Да и структура по этажам и планировке серьезно влияют на цену. К тому же нередко возникают ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают разные вещи».
Классификация будет способствовать и лучшему взаимопониманию, и более четкому ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по критерию локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров внутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на крупных радиальных магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро или в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке классификация я бы отчасти поставил локацию. Однако, в данном сегменте при описании локации следует учитывать не только и не столько удаленность от центра, а расположение помещений на основных торговых улицах и, зачастую, у крупных узлов общественного транспорта. В данный момент мы занимаемся разработкой классификации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:
1. Помещения с определенной технологией – исключительно торговые помещения с витринами.
2. Помещения свободного назначения (ПСН), находящиеся на первой линии домов с возможностью оборудования под торговлю или услуги.
3. Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.
«На мой взгляд, профессиональным участникам рынка, для того чтобы сориентироваться в назначении помещения и возможностях использования, достаточно знать адрес местонахождения. Фактор location в таких случаях чрезвычайно актуален, – рассуждает Елена Мишина. – Можно выделить две большие группы потребителей. Первая группа потребителей ориентирована на объекты с максимальным пешеходным трафиком. Поэтому владельцы такого вида бизнеса, как правило, выбирают самые хорошие, людные места и платят наиболее высокие арендные ставки. Вторая может позволить себе, экономя на арендных ставках, выбрать менее людные места, привлекая посетителей не витриной, а другими рекламными инструментами».
Беседовала Валерия Семенова, главный редактор Kommerstate.ru
Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфический формат, отличный от формата ТЦ и супермаркетов, возникла примерно в середине 2000-х, – рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – Классический стрит-ритейл – это все-таки торговые коридоры внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль крупных магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». Со временем к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.
Собственной классификации для объектов стрит-ритейла на сегодняшний день не существует, хотя, разумеется, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей). Вторым критерием классификации торговых операторов стрит-ритейла является категория товара», – комментирует Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости Delta estate. По данным эксперта, распределение товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах выглядит так:
– рестораны и фуд-корты – 25%
– детские товары (за прошедший год интенсивно развиваются такие сети: «Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») – 10%
– товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары, книги – 10%
– спортивные клубы (активно развивается сеть фитнес-центров «Зебра») – 5%
– автомобили (количество автосалонов резко возросло) – 5%
– косметика («Л’Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) – 5%
– одежда и обувь и галантерея – 5%
– ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. – 2%
– сфера развлечений (обязательная составляющая торговых центров) – 2%
– зоотовары (их появляется все больше) – 1%
«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красоты, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно растет на фоне популяризации здорового образа жизни и красоты. Правда, в этой нише не замечено ярких, крупных сетевых операторов, в основном это небольшие компании-одиночки», – продолжает Александра Яковенко.
Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, поясняет Елена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, или крупные ЖК за МКАД – предполагает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сегмент «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».
Сегмент быстро развивается, оставаясь без собственной внятной классификации. Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что эта классификация нужна в принципе. «В такой классификации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфических характеристик, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, помимо проходимости, наиболее важными являются индивидуальные технические параметры самого помещения, а именно: площадь, возможное использование, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», – считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.
Классификация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл довольно разнообразен. И – что еще важнее – в данном сегменте наличие или отсутствие какой-либо незначительной на первый взгляд характеристики может увеличить или уменьшить цену буквально в разы. Например, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами существенно (на 20-70%, в зависимости от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Да и структура по этажам и планировке серьезно влияют на цену. К тому же нередко возникают ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают разные вещи».
Классификация будет способствовать и лучшему взаимопониманию, и более четкому ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по критерию локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров внутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на крупных радиальных магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро или в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке классификация я бы отчасти поставил локацию. Однако, в данном сегменте при описании локации следует учитывать не только и не столько удаленность от центра, а расположение помещений на основных торговых улицах и, зачастую, у крупных узлов общественного транспорта. В данный момент мы занимаемся разработкой классификации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:
1. Помещения с определенной технологией – исключительно торговые помещения с витринами.
2. Помещения свободного назначения (ПСН), находящиеся на первой линии домов с возможностью оборудования под торговлю или услуги.
3. Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.
«На мой взгляд, профессиональным участникам рынка, для того чтобы сориентироваться в назначении помещения и возможностях использования, достаточно знать адрес местонахождения. Фактор location в таких случаях чрезвычайно актуален, – рассуждает Елена Мишина. – Можно выделить две большие группы потребителей. Первая группа потребителей ориентирована на объекты с максимальным пешеходным трафиком. Поэтому владельцы такого вида бизнеса, как правило, выбирают самые хорошие, людные места и платят наиболее высокие арендные ставки. Вторая может позволить себе, экономя на арендных ставках, выбрать менее людные места, привлекая посетителей не витриной, а другими рекламными инструментами».